| 成都房地产市场回暖调查 ：迎来春天的是低价房 |
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来源：经济参考报
作者：丛峰 陈健
时间：2009/4/22
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作为二线城市房地产市场的“风向标”，成都楼市在2008年遭遇了比任何一个城市都更为沉重的“双重打击”：国际金融危机和“5·12”大地震。
然而，就是在这样的“双重打击”之下，今年以来，成都房地产市场却在全国率先逆势回暖，而且速度惊人。继2月份交易量大幅增长之后，3月份的成都楼市在一片疑云中继续走红。领跑二线城市与西部地区的成都楼市，是否将由此迎来“满城春色”呢？
“这是一个结构性回暖”
据成都市房管局统计，今年1至3月，成都市累计成交商品房600万平方米，为历年同期最高，比去年一季度增长78%，比2007年一季度增长24%。
在一季度的市场表现中，3月份的成交量尤为抢眼。成都市3月份中心城区成交商品住宅15249套，成为历史上首个突破15000套的月份，超过了成都被确定为全国统筹城乡综合配套改革试验区之时创下的高峰。
在一系列数据面前，成都房地产市场交易量上升已成不争的事实。但是，与逐渐火热的成交量相比，成都的房价变化却并不明显。
成都市房管局产业规划与住宅发展处处长杨运坤告诉记者，经过连续上涨后，成都中心城区房价在2008年1月达到最高点，均价约6000元。但是，随后即出现了连续13个月的波段下跌，今年1月达到最低点，均价5000元多一点。经过一季度的“小阳春”之后，目前中心城区房价均价仍维持在5100多元。
与此同时，成都房市的“小阳春”还表现出另一个鲜明特点：中小户型为主，低价楼盘“唱主角”。据统计，在2、3月份的成交量中，多是以60至90平方米为主的小户型。其中，部分星期的统计数据显示，户均成交面积约为85平方米，远低于前几年房市高峰期时户均面积98平方米的水平。
四川大学房地产研究专家李蔚认为，当前成都房地产市场可划分为三个板块：一是高价盘，或叫挺价房；二是适价盘，或叫性价比相当房；三是低价盘，即价位在三千元左右的小户型。
“大家要搞清楚，现在交易活跃的不是高价盘，也不是适价盘，而是低价盘。”李蔚说，“换句话说，这是一个结构性回暖。”
三股“春风”吹热楼市
从统计数据分析和专家解读中可以看出，创造成都房市“小阳春”的三股最为暖人的“春风”，就是宏观调控后刚性需求初步释放、连续的扶持政策刺激和人们对市场价格回归相对合理水平的认可。
一些房地产专家认为，成都楼市回暖首先是一种刚性需求释放下的正常现象。他们认为，自2007年下半年房地产市场进入调整期之后，市场观望氛围较浓，许多购房者持币待购。到现在为止，等待时间已近两年，部分刚性需求进入了释放期，交易量自然要上升。
同时，自2008年以来迅速增加的城市拆迁户，也为这种刚性需求增加了力量。据了解，2008年成都市旧城改造面积高达180多万平方米，2009年又将增加至250万平方米。这些以货币安置为主的拆迁户，成为推动房地产市场升温的重要力量。
其次，各级政府部门的扶持政策起到了适时的引导和刺激作用。成都市房管局局长何立祥说，汶川大地震之后，成都市迅速出台了《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，通过鼓励社会力量参与灾后重建、加大金融支持服务力度、依法落实各项扶持政策、降低公积金贷款首付比例等措施，稳定市场预期。2008年底遭遇金融危机之后，成都市又迅速出台了《成都市人民政府关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》，通过加大旧城改造、降低交易费用、加强配套建设等措施促进房地产市场尽快回暖。这些地方扶持政策与中央各种鼓励政策相结合，极大地推动了房地产市场的复苏。而一些更加细化的刺激政策，也从不同侧面为成都房市回暖添柴加火。
此外，李蔚认为，成都房地产价格已基本回归到消费者认可的接受价位，也是推动“小阳春”现象的重要原因。以一座宜居城市的考量，现在成都中心城区5100多元的均价已被许多人在心理上认可，尤其是一些三四千元的楼盘，更让部分购房者有了“抄底”的想法。而开发商营销手法的多样化与适当降价，也有力地助推了这一心理影响。
开发商仍显迷茫和不安
尽管购房者增多，交易量有所上升，但对于未来的市场形势，许多开发商却并不乐观。一些开发商认为，刚性需求得到一定释放后，市场又会趋于平淡。
在位于成都南郊华阳镇的一处大型楼盘，销售部负责人郭辉文告诉记者，华阳的住房价格最高的时候曾达到每平方米6000元以上，后来跌了近一半，现在也没涨回来多少，价格还是每平方米3000多元。最近两个月，在销售量回升的情况下，价格反而有所下降，“市场以后怎么走，大家心里没底。”
成都市某房地产公司负责人范永华告诉记者，就房价来看，目前涨的、跌的都有，情况非常复杂。他分析说：“有些楼盘价格略有上涨，因为开发商想给购房者造成一种印象：房价马上要回升了，赶紧买；有些楼盘价格不升反跌，因为开发商急于出手，想尽快收回投资。”
对此，有关专家分析说，开发商对当前回暖态势的不乐观，实际上与普通消费者有一个概念错位问题。从实质上来讲，开发商心中的回暖是指利润空间，也就是房地产价格问题；而现在所说的回暖，是指市场活跃程度，并不是指开发商或投资者所期待的利润空间。
回暖释放多重积极信号
与春天一样暖人的成都楼市，在金融危机寒意仍浓之时引起广泛关注。虽然目前对其未来走向仍众说纷纭，但这一现象透露出来的多重积极信号，至少为人们提供了些许重要参考。
在一季度销售统计中，虽然购房者仍以成都本地人为主，但外地购房者比例明显上升。今年1至3月，外地居民共购走中心城区商品住房11653套，创历史同期最高纪录。与此同时，曾经因地震而一度滞销的高层楼盘销售业绩不断回升，甚至有加大趋势。
何立祥认为，这些现象说明，成都房地产市场正在摆脱地震阴影，逐渐走上正常轨道。外地购房者增加，说明成都城市形象得到了有效恢复，重新赢得了人们对成都安全、宜居的认同和信心。而这些才是成都房地产市场健康发展最有力、最持久的支撑。
与成都类似，今年一季度，全国一些城市或多或少地出现了交易量上升的回暖趋势，这也引发了新一轮房价走势分析讨论热潮。借着回暖的热度，3月26日，中国房地产高峰论坛在成都举办。在这次论坛上，建设部政策研究中心主任陈淮说了这样一句观点鲜明、耐人寻味的话：“楼市是否能回暖？没问题。房价会不会涨？不一定。”
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