| 万科等四龙头房地产公司一季报全部亮相 |
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来源：中国证券报
作者：
时间：2009/4/28
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27日，万科（000002）公布一季报显示，公司一季度实现结算面积106.1万平方米、结算收入80.3亿元，同比分别增长32.1%和27.7%；营业收入81.6亿元，净利润7.7亿元，同比分别增长27.6%和7.1%。
至此，万科、保利、金地、招商地产等四大龙头地产公司的一季报全部亮相。综合来看，四大公司的一季报呈以下三个特点：销售面积和金额显著增长、净利润增幅远低于营业收入增幅、资金压力明显缓解。
资金压力明显缓解
由于减少新开工面积并放缓拿地节奏，同时加大销售力度，四家公司一季度经营活动产生的现金流量净额同比全部由负转正。
一季度末，万科、保利、金地的净负债率比期初明显下降，招商地产的净负债率与期初基本持平，处于30％以下的低位。万科的净负债率更是由期初的33.1%降至期末的24.5％，自去年三季度起，呈连续下降态势。
四家公司期末的预收账款比期初显著增加，由于预收账款是无息负债，在一定程度上缓解了短期资金压力。此外，四家公司期末扣除预收账款的资产负债率全部比期初下降。
可喜的是，在预收账款显著增加的情况下，万科和金地的流动负债占总资产的比重反而有所下降，保利的该比率仅比期初微增，说明这些公司的短期资金压力确实得到缓解。
保利高歌猛进
一季度，万科、保利和金地的签约销售面积和金额均取得明显的同比增长，同时增速产生一定差距。
由于基数已经较高，与去年同期相比，万科销售增速明显下降。2008年一季度，万科累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比07年同期增长82.9%和119.1%，而今年一季度的增幅分别是33.2％和21％。
四家公司中，只有保利的销售面积和销售金额同比增幅超过一倍，销售金额增幅甚至接近两倍。保利的销售金额同比增速还超过销售面积同比增速，即销售均价同比增加，而万科和金地的销售均价同比下降。
一季度末，保利的预收账款占2008年营业收入的比重为82.2%，招商地产的该比例为106.6%，为将来的业绩增长打下了坚实基础。去年一季度末，招商地产的预收账款仅为7.34亿元，今年一季度末已增至38.1亿元，呈逐季增加态势。
盈利能力下降
一季报显示，四家公司营业收入同比均有幅度不小的增长，保利的收入增幅高达84.7%。但除招商地产外，其他三家公司的净利润增幅均明显低于营业收入增幅：保利的净利润增幅为19.43％，金地还出现了净利润同比下降的情况。
根据Wind资讯的统计结果，除招商地产外，三家公司的销售毛利率和净利率均同比下降。保利的毛利率虽然同比基本持平，但净利率由去年同期的25.9％降至16.7％；金地的毛利率由去年同期的56.7％降至30.4％，净利率由12.3％降至6.1％。
虽然利润增速低于收入增速，但利润表显示，除保利地产外，其他三家公司的期间费用率比去年全年的水平有所下降，其中，招商地产一季度的期间费用率为8.7％，远远低于去年全年12.9％的水平。
万科的年报也透露出一些积极信息。由于南京金域缇香项目实际销售情况好于预期，根据评估结果，该项目跌价准备金额由6359万元调整至4957万元，增加一季度净利润1051万元。
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