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居住用地成交大降2/3 开发商只敢卖房不敢买地

来源：第一财经日报作者：郝倩时间：2009/4/30

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　　土地市场并没有随着楼市一同步入“小阳春”，反而延续了去年以来的萎靡状态。根据戴德梁行对于全国主要城市土地市场的跟踪统计：一季度居住用地（含居住用地综合用地）成交规划建筑面积同比去年萎缩67%。

　　住宅成交的放量并没有勾起开发商买地的热情。已经有政府开始削减土地出让计划。根据最新消息，北京计划年度完成开发土地3300公顷，计划年度新增储备开发土地1800公顷，同比去年减少1000公顷。

　　根据戴德梁行的统计：2009年前3个月，信贷增长带动住宅竣工增长27%。但是“原料”的买入并没有同期增加——土地开发面积，相对于土地成交面积近三年内首次实现净增长。戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为这说明“库存土地开始逐步去化。发展商积极加快存量项目建设，但对外扩张步伐已显著放缓”。

　　资金上的捉襟见肘成为削减开发商“囤地”热情的主要理由。

　　“楼市调整一年多后，现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上，随之而来的还有市场成交量的持续恢复带动前期库存积压加速去化。”蒋尚礼对CBN记者分析称。

　　虽然2009年一季度房地产开发企业开发贷款增速同比增长9%，结束了2008年以来逐季递减的下滑趋势，但是与人民币信贷市场整体30%的同比增长相比，蒋尚礼认为“一季度开发企业的贷款增速仍存在一定差距，说明银行系统对于房地产业的信贷支持依然较为谨慎”。

　　还有一个制约开发商买地热情的理由不容忽视：楼市销量的增长并没有相应带来价格的提升。

　　随着购房者信心的逐步建立，一季度全国商品住宅销售面积高达1.03亿平方米，同比增长8.7%，成交规模超出2006年～2008年同期平均水平的12.6%。

　　但是同期戴德梁行监测数据显示，一季度十大样本城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、武汉、长沙、成都、厦门）商品住宅价格持续回落，其中一线样本城市较其高峰时期2008年二季度相比已回落14.4%，二线样本城市较其高峰时期2007年四季度相比也均已大幅回落15%。

　　“经过一年多的楼市调整，购房者预期正逐步发生转变，其购房需求价格弹性也逐步增大，略微的价格变化对需求方的影响将较为明显。但前期库存水平尚未整体扭转。建议发展商继续坚持原有的价格策略，避免‘去库存化’进程的放缓。”蒋尚礼对CBN记者分析称。