| 开发商资本金“松绑” 房企信贷将松动 |
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来源：东方早报
作者：
时间：2009/5/4
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国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议，决定调整11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。这是2004年以来，房地产开发商项目资本金比例35％的“大限”首次出现松动。在分析人士看来，这一变动释放出信贷政策调整的信号，对房地产开发投资及商品房供应的增加都有积极意义。
资本金比例低于35%？
2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。
这一比例限定至今，5年未动。其间，2006年8月，银监会还再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，重申严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。
2008年底，中国人民银行和银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》，将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20％，但不涉及商品住房。
此次国务院常务会议虽然只是作出相关决定，具体调整幅度并未公布，但已引起市场足够遐想。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，2004年上述资本金比例由30％提高至35％，背景是投资偏热，所以要通过紧缩信贷政策来降温。现在调整资本金比例，一方面是国家“保增长”统一部署的需要，另一方面目前楼市处于调整期，房地产开发贷款政策应相应放松，这是很合理的。
对小房企实质意义不大
国家统计局发布的数据显示，今年1至3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1％，但比去年同期回落28.2个百分点。与此相关的数据是：一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1％；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3％。
投资回落的背后，是不少开发商遭遇的资金危机。上海资深房地产专业律师罗建荣说，一方面，2008年市场的低迷对房地产企业带来的资金压力还是相当大的，尤其是一些中小开发商，不得不“拆东墙补西墙”。另一方面，一季度至今市场形势好转，存量房消化速度加快，供应不足的问题也随即显露出来。
上海市人大代表、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红说，不少开发商通过一季度的销售已经回笼了一部分资金，这次信贷政策有所松动，相信对房地产投资会有推进作用。
不过，季宝红还认为，由于大的房产开发商自有资金比较充分，银行授信额度很高，资金问题相对较好；而中小开发商的贷款依然较紧缩，所以对他们来说，此次资本金比例调整的“信号意义”大于“实质意义”。
房贷质量总体可控
也有人士担心，项目资本金比例下调，固然解了房企资金之渴，但会不会放大银行贷款风险？
尽管一季度信贷巨量增长，但很多商业银行的房地产开发贷款所占比例持续萎缩。上海银监局提供的数据表明，3月末，上海银行业金融机构房地产不良贷款余额比上月减少2.1亿元，不良贷款率为1.03％，较上月下降0.05个百分点，低于同期银行业机构总体不良贷款率1.54％的水平。其中，房地产开发贷款不良贷款率为1.63％，比上月下降0.08个百分点。
交通银行首席经济学家连平表示，房地产开发贷款持续萎缩不利于宏观经济回暖，降低商品住宅资本金比例有利于“保增长”。它对商业银行的信贷风险确实会产生一定的影响，但幅度不会大。持续监测表明，房贷质量总体比较平稳，风险总体可控，商业银行可根据不同房地产开发企业的资质、信用状况，具体把握。
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