| 北京楼市退房率局部异常 正视楼市回暖的“泡泡” |
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来源：中国经济网
作者：
时间：2009/5/13
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北京房地产交易管理网最新数据显示，目前，北京期房退房公示中有1759条退房项目记录。京城几大在售项目中，部分楼盘的退房率远高出正常水平。其中，美利山的退房率为11.97%、中堂为21.68%、沸城为30.85%、万象新天家园的退房率则高达85.62%。
5月11日，中国证券报记者以购房者的身份走访了上述几大楼盘。销售人员表示，退房是正常现象，“前期，我们部分楼座确实存在较多退房现象，但都在正常范围内，客户退的房源现在都已基本售完。”
业内人士分析，退房率并不像数字显示的那么简单，原因也较复杂。其背后可能是部分项目存在资金链紧张；也可能是前期市场价格过高的“后遗症”。近期，楼市成交量大幅上涨，不少项目提价明显，这可能掩盖退房的风险。不过，随着积压的刚性需求逐步释放殆尽，成交量难以支撑价格上涨，退房现象可能再度抬头。
整体退房率“趋降”
“去年我买这个楼盘时是三期，每平方米要12000多元；今年1月份，开发商推出的四期每平方米才9000元出头。哪怕扣掉10%的违约金，退了都划算。但现在，价格大部分又涨回来了，退了也不太好买。”一位在东北五环外购房的客户向中国证券报记者诉说。
西南四环一楼盘的销售人员告诉中国证券报记者，今年初，由于该项目竣工交付时间拖延，不少业主以此为由要求退房。“那时候，我们的退房率是比较高。但后来市场转好，退房现象明显减少了。”目前该楼盘前期的房源已经全部售罊。下一期预计在五月中旬开盘，销售价格将上涨1000元/平方米左右。
由于房价上调，北京楼市整体退房率呈下降趋势。以存量房网上签约数据为例，4月份，北京存量房成交22195套，退房套数为703套，退房率为3.16%，而三月份存量房退房率为3.6%。
在西南五环边的沸城，销售人员告诉中国证券报记者，该楼盘目前仅剩下几套三居室在售，均价为9500元/平方米，并一再强调，“剩下的房子已不多”。当谈到较高的退房率时，该销售人员解释道，主要由于之前一家公司买了沸城数十套房，后来出于资金原因而清退。
对于高退房率，业内人士却指出，在前期房价过高的情况下，一旦房价下跌超过一定比例，客户理论上的毁约风险将极大增加。但4月份，北京房地产市场销售创三年来新高，房价企稳回升，则将降低退房的概率。
根据发改委和国家统计局12日公布的最新数据，4月份，全国70个大中城市房价同比下降1.1%，降幅比上月缩小0.2个百分点。其中北京房屋销售价格指数同比下降1%，但环比上涨0.4%。
专家指出，一般情况下，退房者主要分为以下几类人群：一是前期高价购买了期房的购房者，当房价下调后希望通过退房而寻求更高性价比的住房。或是同一小区不同期开盘的业主，由于开发商降价超过心理预期，导致前期业主要求退房。二是因为房价下跌，短期内难有收益的房地产投资者。三是希望通过提出退房要求而对已有费用进行减免或补偿的业主。四是确实由于交付房屋存在质量问题或者房屋配套与开发商承诺不符，从而要求退房的购买者。
由于我国房地产市场正处于调整期，房价波动对购房者的心理预期产生了极大影响。退房反映出部分购房者对未来房价走势的看法。当预计未来房价将相对下跌时，就容易产生心理落差从而导致退房。同时，部分退房者也是此前房价泡沫的受害者。随着开发商名目繁多的降价促销，房屋的价值在不断缩水，因此更多的人为了维护自身权益也开始将退房付诸行动。
然而专家也提醒大家，按照现行的法律规定，仅仅由于房屋成交后价格的巨大差距还不能成为退房的理由，在法律上难以得到支持。
背后是开发商资金紧张
部分项目退房率高，其实是因为项目中部分楼座存在抵押，相当于完成一次销售。而在解除抵押重新上市时，交易系统中的统计便显示为“退房”。这一现象在楼市中较为普遍，其背后则是开发商资金链紧张。
业内人士更是透露，万象新天家园超过80%的退房率，正是由于之前开发商对部分楼房进行了银行抵押。在解押的过程中需要通过退房这一步骤，因此造成了高退房率。
去年，房地产销售遭遇深寒，信贷普遍收紧，导致部分开发商的资金链趋紧。项目抵押和降价促销的策略，成为开发商缓解资金链压力的有效手段之一。
2009年2月，位于北京市东北三环的太阳星城项目，有两座楼以每平方米8200余元的价格整体出售给了一家大型央企的消息，再一次引发了前期业主退房的呼声。因为，那一区域目前的销售均价已超过15000元/平方米。
太阳星城开发商冠城大通(600067)内部人士向中国证券报记者证实了以上传闻。他表示，这个售楼合同早在2005年就已签订，当时每平方米8000多元是市场价格。
然而当记者询问他目前18000元/平方米的价格相比之下是否过高时，该人士表示，公司认为当前价位是合理的，并且决不会因为央企的购楼价格而对其它房源降价。
长城证券的研究表明，房地产商采取“低价快跑”的策略可以为公司资金解困。尤其在股权融资收缩、债权融资受阻、房屋销售不畅的种种不利背景下，地产商会采用适当降低单个项目毛利率的做法来提高整体资产周转率、加快资金回笼。
在实际生活中，确实也出现过由于开发商资金链紧张、延期交房所导致的大规模退房事件。北京通州区的世纪星城二期住宅项目，交房时间延期14个月，从而引发了业主的集体退房。据了解，该楼盘原本的交房时间定为2008年7月底，后来经过一拖再拖延期到了2009年9月底。无独有偶，位于西南四环外的沸城8-1号楼，也延期交房近8个月。
业内人士指出，开发商前期高价囤地，在遭遇销售不畅时，就会产生资金紧张，影响工程推进计划。
虚假销售回笼资金
此前有媒体报道的“三里屯SOHO疑有假按揭”的消息一出可谓一石激起千层浪。尽管潘石屹后来亲自出面澄清了此事，但有关“假按揭”的消息还是引来了广泛关注。
中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏教授就认为，开发商通过“假按揭”套现，导致退房率过高的情况是存在的，但目前国家银行按揭审批程序比较严格，因此只是个别现象。
而据业内人士透露，“假按揭”现象的发生，主要由于开发商手中“缺钱”所致。去年楼市清淡使得开发商资金链告急，因此通过“内部销售”或者找“托儿”假借购房者身份买房，做“假按揭”从银行骗取贷款。当市场回暖时开发商再把房子退掉。这样一来，不仅解决了资金链问题，还能趁机赚上一笔。尤其自去年银行下调了房贷利率之后，“假按揭”的现象便有所抬头。一方面，开发商的贷款审批要求越来越严，而住房按揭贷款的手续要相对简单一些；另一方面，个人住房贷款的利率要比开发贷款低。因此开发商通过“自买自卖”从银行套现，既缓解了资金问题，又回避了降价售楼的尴尬，并且通过捂房制造虚假繁荣推高了房价。
因此有专家指出，监管部门应该严防“假按揭”等金融案件的发生。除了进一步规范个人住房按揭贷款业务外，还应对楼盘退房率设置“警戒线”，一旦出现异常现象，就要引起监管部门的足够重视。
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