| 广州千元商品房追踪：比市价少交数千万税费 |
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来源：大洋网-信息时报
作者：
时间：2009/5/15
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昨日，普罗大众疑窦重重：海珠区大面积超低价交易，是怎么达成并进行备案的，是否存在违规操作？是否存在报低价避税的嫌疑？记者采访了广州市房管、地税、财政局等相关部门人士。房管部门表示，无权干涉一手楼成交价格，只要完税后资料齐备即可备案办房产证。财政局有关人士则表示会了解情况后再回复。
业内人士称，“千元房”可能涉及两单位间合作问题，是脱离市场的房价，与正常楼市基本没有关系，市民目前也不可能买到这样的房子。
为何有如此便宜千元房？
猜测一
两公司间以房抵债现补差价
猜测二
两公司合作开发现转名以便分成
时报昨日的报道中，有业界人士猜测，这3宗大面积超低价的“千元房”，可能是两单位在4年前就已成交，但上月才备案，因此才进入统计范畴。但有市民认为“就算是5年前的房价也不会有这么便宜”。
记者了解到，广州最早的商品房东湖新村1985年竣工后主要针对港人销售，售价在800元~1000元／平方米之间。上世纪80年代中后期，天河区如六运小区等商品房陆续上市，当时的价格在1200元~1500元／平方米，对于绝大多数的广州市民而言，仍是无法承受的。而上世纪90年代以后，广州房价就开始快速上涨。因此，“千元房”即使在海珠区也是近20年前的事了。
因此，昨日多名受访人士也认为“千元房”不是市场行为，并有多种可能性交易的推测。
中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华提出，这有可能是两公司的还债。原本市场房价应该是1万多元/平方米，甲公司用房子抵偿给乙公司。但双方在债务清算后，乙公司需要补1000多元/平方米的差价。因此，反映在合同备案上，就出现了“千元房”。
有房地产业界人士认为，这可能涉及到两个公司的合作开发，最终双方决定以大确权后的房产，直接转入到一个公司名下。这个过程，需要到房管部门进行备案，才能领取每个房屋的房产证。在其他各种附加合同条件下，备案房价只是其中一个分成方式的体现。所以出现了低于地价的房价。
该人士表示，“千元房”不管是在4年前，还是在现在，都与广州的正常楼市基本没有关系，市民个人也不可能在市场上买到这样的房子。
超低价为何能通过备案？
房管局：完税后资料齐全即可备案办房产证
一手楼无估价程序无权干涉成交价格
有市民质疑，“千元房”大幅度脱离市场价，却能进行备案，房管部门是否存在监管不力？
广州市国土房管局有关人士表示，房产登记部门的职责，主要是接受市民房产交易的登记备案，并无权干涉双方的成交价格。在房产备案中，只要双方提供了合同、完税证明等问题，就可通过。
在二手房买卖中，政府部门为防止故意报低价避税逃税，委托房管部门进行评估。如果成交报价低于评估价，要按评估价进行交税；如果成交报价高于评估价，则按成交报价进行交税。交税完毕后，由房管部门进行备案和房产证转名等工作。
而在一手房买卖中，办证双方同样提供税后购房发票、合同等相关材料，就可以进行备案。但跟二手房不同的是，由于开发商几乎不可能冒购房者有少付房价的风险，而同意在合同上写低房价，因此，一手房买卖向来都是市场价，不存在估价程序。
另外，市民购房时多数还需向银行贷款，而涉及银行按揭评估房价程序，因此报低价也无法行得通。但“千元房”是两单位之间的交易，可能不涉及银行这一程序。
是否故意报低价以逃税？
地税：一手房契税归财政局管
财政局：尽快了解个案情况再回复
“千元房”是否存在故意报低价进行避税？也是市民关注的一个焦点问题。
中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华介绍，不动产只要不是开发建设单位自用，在出售后，销售方就要交房价总额5.5%的营业税、城建税和教育附加费用。而购房方要交契税，契税普通住房的契税是总房价的1.5%，非普通住房则是3%。
据介绍，二手房因为存在政府部门评估的最低价，因此市民购房时即便是按照低价交易备案，也要按照该房价进行纳税。但一手房并不存在相关的评估价，那么此次“千元房”的纳税，究竟是按照何种水准呢？
地税部门有关人士表示一手房主要是契税征收，是由财局负责；记者随后致电广州市财局有关负责人，该人士表示将尽快了解该个案的具体情况，尽快进行回复。
中原地产项目部经理黄韬表示，按照程序，二手房买卖要进行增值征收。此次“千元房”即便备案是超低价，如果房子要进行二手房转手，由于与市场价存在较大的差距，届时仍将会征收较高的税额。
记者估算
“千元房”比市价少交数千万税费
由于未能准确获知“千元房”成交时间点，记者在计算税费时，暂按上月海珠区一手住宅的均价进行衡量。如果剔除上月“千元房”的成交，海珠区的一手住宅均价为10631元/平方米。这个房价与“千元房”的差价是9461元/平方米，按照总成交面积5万平方米计算，销售方可减免的税费约为2602万元。购房方方面，如果住宅是144平方米以下的普通住宅，按1.5%计算，可减免契税约709.6万元；如为非普通住宅按3%计算，可减免契税约1419万元。
业内看法
特殊个案不应纳入房价统计
有业界人士认为，此次广州4月份楼市报告的数据，将超低价大面积“千元房”纳入统计渠道，致使最终数据的成交面积变相拉高，而成交均价又变相拉低。5万平方米的成交面积，已经相当于上月全市成交面积的6%左右；而1173元/平方米的超低价，又使全市均价拉低近500元/平方米。这可能对普通市民造成误导，认为目前广州楼市成交量大涨，而房价又大幅下降了。
因此，建议政府今后在进行较大规模的、与市场异动较大的成交备案时，不应将其纳入正常楼市均价和成交量的统计范畴。对于脱离市场情况的备案，仅作特殊说明，并告知未能真实反映市场面貌。
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