| 54.7亿港元债务待偿 中新地产欲回购可换股债解“近忧” |
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来源：南方报业传媒集团-21世纪经济报道
作者：王传晓
时间：2009/5/19
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停牌近16个月、饱受资金链紧张传闻困扰、近期又披露有雇员被廉政公署调查的中新地产集团(0563.HK)陷入多事之秋。但中新地产总裁刘义5月14日向记者表示，“我们的资金链没有任何问题，复牌也一直在努力之中。”
此前一天，中新地产以6.3折的价格回购该公司发行的13.4亿零息可换股债券的提议，获得了债券持有人大会的通过。根据之前的协议，这批债券将于2011年到期。
如果中新地产从债权人手中全部回购这部分可换股债券的话，将使中新地产获得5亿多港元的非经常性损益。“这只是赋予了债券持有人这个权力，至于到时候债券持有人是否行使权力，还不确定。我们有一个行权日前20天的反悔条款。债券持有人也可以等到2011年，我们按照相当于债券面值120.01%的价格回购债券”。刘义向记者表示。
此前，中新地产曾经提出以4折价格回购这笔可转债，但债券持有人用脚投票，因召集人数不够而最终未能成行。
中新地产向来行事低调，但近期却被推至风口浪尖，甚至屡有“破产”之说传出。“到今天为止，我们的回款额有28个亿，签约额将近30个亿，今年的目标是冲击100个亿。”刘义回应外界传言。
而另一方面，自从2008年1月23日起停牌以后，中新地产就一直没有复牌，这也令外界疑窦丛生。2009年5月11日，中新地产曾经发布公告，称该公司一名涉嫌贪污的前雇员为香港廉政公署所调查。
虽然中新地产方面表示，发布此公告与两天之后的债券持有人大会并无关联，但正是在这一悲观气氛的弥漫下，债券持有人不得不忍痛退让。
债务违约风险仍高
根据投票结果，上述可换股债券的持有人，有权力要求中新地产于2009年6月12日，按照6.3折的价格，赎回其发行的债券。
这也意味着，如果债券持有人行使这一权力，每10000港元的债券回购价格为6300港元。而按照债券发行时的约定，中新地产本应以120.01%的价格回购债券，即10000港元债券需支付12010港元。
投票结果显示，有99.3%的与会债券持有人投出赞成票。这与之前中新地产提出以40%的价格回购债券相比，结果迥异。当时，因为出席人数未达到法定人数，该议案最终流产。随后中新地产将折扣提高至63%。颇为巧合的是，在第二次投票前两天，中新地产就该公司雇员被调查发布公告。
“债券持有人选择投赞成票，主要还是出于对全球经济和地产行业的不乐观前景的预期。”中新地产总裁刘义向记者解释。中新地产此举，亦是步绿城中国(03900.HK)后尘。此前，绿城中国)以85%的票面价格提前回购了一笔4亿美元高息票据。
但另一方面，刘义表示，根据相关条款，即使是发出认股权通知的债券持有人，也有权力选择不迟于6月12日前20日，将其撤销。
在此之前，中新地产颇有些风声鹤唳。
先是2009年1月23日中新地产4亿美元债券利息的付息日，该公司并没有按期支付1.52亿元的利息。随即标准普尔将中新地产长期外币信用评级由CCC+下调至D，同时将其2014年到期的利率为9.75厘的4亿美元优先债券的发债评级由CCC下调至D。
刘义表示，目前这一利息已经支付，而标准普尔也随即将评级提高。
而另一家评级机构穆迪投资5月15日表示，维持中新地产“Caa3”评级。穆迪表示，虽然重整债券安排缓和即时违约的风险，但目前评级反映中新仍有很高的违约机会。其中包括一笔4亿美元(按7.7511港元/美元计算，相当于31亿港元)债券将于今年7月到期，集团需要安排付款，同时银行短期贷款总额亦达20亿港元。
此外，中新地产5月4日曾经发布公告称，其与成都中泰交通建设发展有限公司之间的诉讼达成和解。中新地产下属公司中置(北京)企业管理有限公司将向成都中泰支付1.2亿元股权转让款，收购成都中泰在公园大道项目中30%的股权。此外，中新地产还需向成都中泰偿还3.26亿元人民币(按5月18日中国外汇交易中心公布的0.88073人民币/港元中间价计算，相当于3.7亿港元)的股东贷款。
实际销售回款高于公告数字
中新地产前身是北京新松投资集团有限公司，其董事局主席郦松校系工程建筑专业科班出身，1987－1996年间，分别任职于国家建设部和国家物资部。
目前，中新地产在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳、珠海等地开发了20多个大型房地产项目。2008年，中新地产位列中国房地产百强企业第29位。
虽行事低调，中新地产在扩张拿地方面却颇为凶悍。而与此前频出的“地王”不同，中新地产绝大多数土地储备都是通过购买项目的方式取得，在土地拍卖市场鲜有出手。“这样算下来我们的拿地成本要比在交易市场拍卖低得多。”刘义表示。
高速扩张的同时，中新地产承受的资金压力也与日俱增。公开数据显示，2006年4月，中新地产的土地储备只有300万平方米，到2007年底，已高达1500万平方米，20个月内陡增了1200万平方米。
其中饱受质疑的项目之一，就是其31亿元豪赌珠海淇州岛。2007年9月，中新地产收购珠海市裕卓虹基集团有限公司及运德集团有限公司所持有的珠海淇州岛影视城项目公司的全部股权而入主该项目，交易涉及资金31亿元。
但迄今为止，这一项目仍未开工。刘义表示，未开工的主要原因在于在项目设计上需要符合珠海地方政府的总体规划，“目前正在积极沟通”。
2009年1月21日，中新地产发布中期业绩报告显示，截至2008年10月31日的六个月中，中新地产营业额仅为5780万港元，较2007年同期的10.25亿港元大幅减少94.4%。股权持有人应占亏损约为27.14亿元。
中新地产曾在5月8日发布公告，称截至2009年4月30日止的这一会计年度，与去年同期相比，收入及盈利“将录得显著下降”。
刘义对中新地产资金紧张一说予以反驳，“我们的销售回款情况很好，因为香港会计准则是财务审计认可的数字，要以业主拿到产权证为准。所以实际回款的数字要高于上市公司公告的数字。”
2008年中期业绩报告显示，中新地产资产净值为84.59亿元，而其非流动性负债方面，银行贷款为24.25亿元，可换股票据、高级票据、衍生财务工具-发行人购回权和延迟税项负债合计为50.2亿元。
据刘义介绍，中新地产正在积极准备复牌，“但还有很多事情需要给交易所解释清楚。”中新地产停牌之时，香港恒指亦在牛市的末端。而今部分在港上市的地产股股价已经被腰斩，中新地产复牌之后股价的走势估计难言乐观。
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