| 刚性需求释放近尾声 楼市谨慎乐观 |
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来源：中国证券网.上海证券报
作者：唐文祺
时间：2009/5/21
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楼市“红五月”过半已显疲态，后市何去何从？在昨日举行的首届中国房地产经纪人大会“机遇挑战共赢”峰会论坛上，中国房地产指数研究院华东院副院长陈晟指出，对于二手房市场走势的判断，改善性新需求是否得到有效增长是重要衡量标准。陈晟认为，由于短期内并不会有新的刺激政策出台，因此‘小阳春’现象能延续多长时间，这需要长期性的判断。
从市场层面来看，刚性需求的释放已经开始有所收敛。21世纪不动产上海区域市场中心经理黄河涛认为，从目前房源的成交结构看，5月上半旬，作为普遍受到首次置业者青睐的价格区间，交易总价在120万元以下的房源，成交量较4月同期下降2.2%。与此同时，改善性或投资性需求开始“抬头”。北京中原地产三级市场部提供的数据显示，改善性需求客户开始增加，占总体客户数的35%左右，这与以往刚性自住需求购房者占绝对比例的情况有所区别。
不过，新需求的增长态势能够维系多久，仍然无法做出明确判断。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在峰会论坛上接受记者采访时认为，不少持有投资性需求的客户，是基于未来通胀压力增大的情况下入市的。然而，尹伯成强调，投资回报率处于低位徘徊的现状，令投资性需求无法得到满足。
据上海中原地产静安区区域经理金晓峰介绍，受到全球金融危机影响，以跨国企业高管为指向业主的豪宅租赁市场，显著受到影响。以区域内楼盘静安枫景为例，一套总价为380万元左右的两房物业，平均租金为8500元至9000元/月，甚至还达到过7500元/月的低谷价格。“从目前的行情来看，平均回报率在2.5%至3%左右。”
对于二手楼市未来趋势的判断，峰会论坛上多位业内人士指出，随着刚性需求的逐步释放完毕，未来后市应以“谨慎乐观”的心态来看待。21世纪不动产中国区副董事长卢航表示，目前的市场仍然属于高位运作，对于后市应该持有谨慎心态。信义房屋中国管理处总经理周庄云认为，市场刚性需求经过近三个月的消化，成交量并不会始终持续乐观表现，相反会表现稳定下来。
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