| 深圳农民房“转正”冲击炒房空间 |
|
来源：经济观察报
作者：王凯
时间：2009/5/31
|
|
|
“一旦允许农民房交易，我们炒作的空间会越来越小。”在听到深圳农民房即将发放红本的消息后，有着多年炒房经历的牛先生非常的失落。
牛先生介绍，自己手上仍有多套投资房没有解套。4月份，由于资金紧张被迫出手的一套三居室比2007年吃进时亏了20万元。
近几个月成交量上升、救市政策相继出台、土地市场“地王”频现，牛先生本以为市场回暖，解套有望，但是现在，他告诉记者：“也许有必要抓紧处理手上的房子。”
2009年5月21日，深圳市举行的四届人大常委会第二十八次会议第二次全体会议通过了 《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）。
《决定》主要内容是：经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。
这标志着深圳农民房即将从幕后走到台前，转正为可以交易的商品房。
农民房的过去
“其实农民房过去也有产权，只是不能转让。”牛先生说。
根据深圳市相关规定，符合“一户一栋”政策的原居民，可以建一栋占地不超过120平方米、建筑面积不超过480平方米的自住住宅。符合建房政策且经报建验收的所谓的农民房在补交地价后，可以办理产权证明。但是，这类房产不可以分割、转让。
实际上，很多原居民的修建标准远远超过了“一户一栋”的规定，有的甚至是一户三栋、四栋，建筑规模也一再超标。
违规超标背后是巨大的收益。
以一栋8层的农民房为例，每层3户，每户 （一室一厅）月租金1100元，月收益为26400元。
2003年来到深圳工作的李先生告诉记者：“当时刚毕业没什么钱，租不起太好的房子，就在福田区新洲村找了一套农民房，一室一厅，每月1100元。”同样户型的房子，在福田区由开发商正规修建的小区，租金最少翻一番。
像李先生这样来深圳打拼的年轻人，在深圳占据主流，农民房多是他们初到深圳的落脚地。因此农民房在深圳有着巨大的租赁市场，很多原居民都争先恐后地大建农民房。
“那几年，关内关外各个村都能看到很多人在修农民房。”牛先生说。
虽然农民房为深圳住房租赁市场弥补了低端市场的需求，但是其违规的状况以及对城市管理的影响，就像伤疤一样烙在了市政府的心中。
1999年，市人大常委会出台了《关于坚决查处违法建筑的决定》；2001年，又出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》以及《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》；2004年，市政府又作出 《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》。
“尽管作用很大，但是由于各种原因，大量违建的农民房仍然存在，买卖农民房也没有受到什么影响。”牛先生告诉记者。
深圳市国土资源和房产管理局一直在呼吁不要购买这些村民住宅，因为这些住房不具备合法销售条件。“但价格便宜，可自住，可投资（出租），还是有很多人在私下购买。”牛先生说。
农民房的未来
现在，知道农民房即将转正的消息，牛先生有些担心。一方面，农民房即将转正，走向正规买卖市场，此前跟村民签订的合同是否有效，政府是否会认，法律上有风险；另一方面，农民房的推出，对商品房市场的影响会有多大。
“现在商品房的出售对象是我们所说的刚性需求，这部分人是买房主体。如果农民房上市交易，对商品房来说是个巨大的冲击，会比商品房便宜很多。”
李先生告诉记者：“最近有个熟人给我推荐一套农民房，就在福田区新洲村，100平方米，价格是30万元。一共6层，大部分都已经卖出去了，在出租。”
在同样的位置，距离不到500米，由深圳市绿景地产开发的中城天邑，均价已经超过2万元/平方米。虽然环境和户型等方面相差很大，但是巨大的价格落差还是让一些人动心。
这些土地是政府划拨给村里的，农民只需付出建安成本。从打地基到装修再到入住，成本约1100元/平方米，卖出后，几乎是两三倍的收益。
“按照现在深圳商品房的均价12000元/平方米，补交地价5000元/平方米算，加上建安成本1100元，如果以比商品房便宜的价格出售，还有很多利润可赚。”牛先生说。
2008年深圳市国土资源和房产管理局完成的一项全市住宅状况调查显示：深圳农民房约有33万栋，面积超过3亿平方米，占住宅总量近一半。
“如果一下子推出，影响会很大。”牛先生说，“当然，我上面所说的都是设想，我现在关心的是实施细则，比如，地价要补交多少？可流转的期限？什么样的房子要拆除？什么样的房子能拿到红本？”
《决定》规定，存在严重安全隐患的、非法占用国有土地的多种违法建筑要拆除，消防验收不合格、质量安全不行的房子也拿不到红本。
“据我所知，所有违法建设的农民房都存在消防隐患，如果要严格查处，估计没有合格的，这个标准到底怎么定？”牛先生说。
了解此次《决定》出台的人士告诉记者：“到底会对深圳楼市造成什么影响，这个还要看看具体的实施细则，市政府摸底后，才知道最终大概有多少农民房可以上市交易。”
在他看来，这个规定短期内不会对楼市造成太大影响，但会遏制近几个月开始涨价的状况。
《决定》规定，市政府应当在12个月内制定实施办法和配套措施。实施办法应当试点后再全面实施。
|
| |
| |
|
| ［相关资讯］ |
 |
|
|
|
|
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
·建材商务信息 |
|
|
|
| |
|
