| 房地产开发应在“政策有情、市场无情”中觉醒 |
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来源：燕赵都市报
作者：毕舸
时间：2009/5/31
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5月29日，国务院13年来首次下调商品房资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，部分开发商对此表示，此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样“光鲜”，一些企业的资金链依然紧绷。
而似乎作为印证，杭州曝亿元退房大单原系投资方自卖自买，目的是既缓解资金问题，又回避降价尴尬，并通过捂房制造虚假繁荣推高房价。不过，政府监管部门也并非对此熟视无睹，山东紧急叫停二套房贷首付二成做法，规范个人住房贷款业务。(综合《扬子晚报》、《重庆晚报》5月29日)
从以上三则新闻中，我们似乎可以摸索到一条规律，即“政策有情市场无情”。面对房地产自去年以来的萎靡不振，从中央到地方都适时给予了一定条件的优惠举措，目的是让房地产不至于陷入大涨大跌的怪圈。可惜，市场才是检验真理的唯一标准。“二套房贷首付二成”死灰复燃，无非是开发商为了刺激个贷淡市而故伎重演，但这一做法早被证明不过是开发商与投机者的合谋双簧，开发商获得纸面上的业绩回升，投机者以低成本投入换取未来套利的可观回报，而隐含的巨大风险则由银行及跟进购房者承担———一旦纸糊的价格回调被戳破，再度出现去年下半年的“退房潮”，一堆烂账呆账就成为银行无法消化之痛，而老老实实按政策规定按揭贷款的普通购房者，则承受着资产缩水乃至资不抵债(高昂房贷)的生存困境。山东紧急叫停二套房贷首付二成做法，就是避免此一损俱损的后果。
杭州曝亿元退房大单原系投资方自卖自买，表面看是开发商苦心经营的一场秀，左右手互博让房价步步抬高，以房子与资金的内部循环来换取喘息之机，更暗藏诱导购房者蜂拥上当的险恶用心。但开发商们在总是嚷嚷着市场需求刚性的同时，却忘记了购房依旧具备相当大的弹性。在金融危机人人钱袋吃紧的当下，即使按照马斯洛的生存发展理论，民众首先要保证的是衣食住行的基本生存，而“住”蕴涵着多个层次———已有小房居住的民众暂时放弃“陋室换豪宅”的欲望，没有房子的民众可以租商品房，准备结婚想要购房的年轻人可以将计划推后……
何况，随着国家基本保障性住房体系的完善，政策性租赁房、经济适用房、廉租房等多元化公共产品的搭配，将逐渐满足中低收入不同层次群体的需求，缓解以往将所有人赶上购买商品房独木桥的反向激励。
因此，开发商们陷入了“囚徒困境”———嘴巴上对房价只涨不跌或者不会再跌的理论咬得很紧，但私底下已认清形势开始变招。当然，继续钻政策漏洞、以所谓“零首付”、玩“自销自购”游戏是一招，回归价值规律本质、从以往占据话语霸权的卖方市场转型为服务民众需求为导向的买方市场，实现市场规模、经营流程、产品设计、成本控制等一系列改革，而不是在卖高价赚暴利的路径依赖中走上死路一条，恐怕就需要开发商们慎重思量、从长计议了。总之，当开发商们无视市场规律时，市场也就无情地抛弃了开发商。
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