| 开发商信贷被“松绑” 房价或将再度暴涨 |
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来源：中国经济时报
作者：王松才
时间：2009/6/4
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５月２７日，《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为２０％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为３０％。业内人士表示，这是从２００４年以来执行了近五年的３５％自有资本金贷款比例首次下调，也预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。
有专家在接受中国经济时报记者采访时表示，此次资本金比例下调对于房地产行业是个重大利好，不过，在开发商资金情况得到改善后，中国房价将再度暴涨。
房价面临再度暴涨？
“我一直有个观点就是：开发商不会因为房子卖不动而降价，而只会由于自己缺钱而降价。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋６月１日在接受中国经济时报记者采访时认为，房价的波动并不只是由供求关系决定，更多是由开发商的资金链状况决定的。
杨少锋对本报记者举例称，２００８年房价之所以波动剧烈，主要是因为银根紧缩，导致开发商资金压力加大，而开发商融资渠道变窄，融资困难，只能通过降价促销来回笼资金。
“我认为此次资本金比例下调，肯定会促使房价上涨。”杨少锋告诉本报记者，在开发商资金链紧张情况得到缓解后，销售压力就会减小，最终导致房价会暴涨。
“资本金比例的降低可以降低开发门槛，鼓励开发商加大开发力度，可以起到拉动内需的作用，但也进一步缓解了房企资金压力，房企有了更多囤房涨价的勇气。”
杨少锋还告诉中国经济时报记者，即便是上市房企，哪怕像万科这样全国规模的企业，除了融资渠道和品牌可以共享，各自的项目之间其实没有任何关系，这也注定了单个项目的利益最大化成为了开发商的必然选择，过分分散的局面造成开发企业从来只在意自己的利益，也造成了房企只在意眼前利益的特点。这就决定了每一个的项目和企业是追求利益最大化的。
“前四个月的信贷总量已经超过了去年全年水平，更值得注意的是，市场还有大量隐形的流动性在增加。例如，开发商到期的贷款现在可以延长期限，土地出让金可以缓缴。对于中国而言，此次楼市和股市的上涨预示着以资产价格上涨为标志的通货膨胀即将拉开帷幕。”杨少锋表示。
有利于房价回归理性？
和杨少锋观点不同，房地产高级经济师章林晓５月３１日在接受中国经济时报记者采访时认为：资本金比例大幅下调以后，确实能够缓解开发商的资金压力，但是，这并不意味着是对开发商“对症下药”的“拯救”。因为政府在大幅下调保障性住房和普通商品住房项目资本金比例的同时，依然要求金融机构认真评估项目，切实防范金融风险。对于具体的房地产开发企业来说，未必就能因此得到信贷的支持。
随着信贷资金大量进入保障性住房和普通商品住房投资项目，再配套以国土部门保障性住房和普通商品住宅用地供应力度的加强，不但有利于拉动房地产投资开发及其所涉及的多个产业链发展，将扩内需保增长的当务之急落到实处，而且还有利楼市供应结构的合理调整，改变过去那种高档住房“一股独大”的局面。而且，保障性住房和普通商品住房项目间的竞争越激烈，这反过来会摊薄开发商的利润，越有利于房价回归理性，让购房者得到实惠。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受中国经济时报记者采访时认为，资本金比例的下调有利于缓解开发商资金链紧张的情况。现在很多上市房企的负债率都接近７０％，因此３５％的资本金比例相对偏高。资本金比例下调的效果反映到市场上，则可以增加供应量，有利于缓解当前供不应求的情况，有利于平抑当前的高房价。
开发商：此举能促进楼市稳定
资本金比例下调后开发商是如何看待的呢？６月１日，上海春之声置业集团有限公司董事长朱大鸣告诉中国经济时报记者，从１９９６年以来，开发企业的资本金比例一直在提高并保持在３５％的水平，实际上，在２００７、２００８年两年，银行内部系统对于开发企业执行的却是４０％的比例，这造成了很多优质项目，由于资本金比例不到位，无法获得银行贷款，影响了开发建设。此次资本金比例下调，无论是对于楼市还是对于开发商来说，都是很有好处的。
“从前年下半年开始到去年年底，开发商开工意愿低迷，拿地意愿也不强烈，对地方政府来说，土地财政收入急剧减少。”朱大鸣对本报记者表示，从今年以来的楼市“小阳春”给中国的经济发展带来了好处。
“我们近两年拿的地，利润已经非常低了，虽然市场上可能有的开发商利润会比较高，但他们拿的地都是比较早的。现在开发商的资金情况有所改善，并开始考察拿地。尽管一些城市土地价格已经有所回调，但现在开发商的开发成本也在提高，使得有不少项目无利可图，因此要想楼市有更好的发展，进一步的政策支持是很有必要的。”
朱大鸣认为，越是寡头垄断的市场，价格越是贵得离谱。此次资本金比例的下调，无疑有利于中小企业入局参与市场竞争，而且竞争越是活跃，越能有利于楼市的稳定和健康发展。
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