就在“万科踏空”之论甚嚣尘上之时,万科近期骤然加大了拿地的力度。
从5月7日起,短短40天之内,万科接连在6个城市拿下8幅地块,投资超过40亿元,创下自2008年2月以来单月拿地投资最高的纪录。
“今年下半年,我们还将积极介入土地招拍挂,寻找新的项目。”6月10日,万科集团董事会主席王石在青岛参加万科城开工仪式时对媒体表示。
在没有等来预想中的非公开市场并购机会之后,万科开始在土地公开市场上频频亮相。停滞了近半年的“土地收割机”终于再度启动,且来势更加凶猛。
突击二线城市
6月8日,厦门市近两年来最大规模的土地出让拍卖会现场,万科现身,参与了3幅地块的角逐,并击退多家对手拿下其中一幅地块。
这幅编号为2009G07的地块,位于厦门岛内湖边水库片区湖心岛北侧,挂牌底价为10.9亿元。万科最终以18.3亿元的价格竞得,楼面价为9163元/平方米。
在拍卖之前,就有消息称,万科对该地块是“志在必得”。据了解,早在今年3月10日,王石就曾亲临厦门,重点考察了岛内五缘湾片区和湖边水库的投资环境。福建省委常委、厦门市委书记何立峰还亲自接见了王石,并着力推荐了湖边片区地块。
6月12日,万科又“马不停蹄”地参加了福州的土地拍卖会,并以1.39亿元的总价拿下其中编号为2009-12号的地块。
而仅在厦门拿地的一周之前,万科还参与了深圳宝安区3宗地块的角逐,但最终因对手出价太高而惜败。
偶尔的失手显然不会影响到万科近期拿地的决心。近日,万科的相关负责人向记者证实,万科已经参与了北京市广渠路15号地的竞标。但是,更多的细节该负责人表示不方便透露。
除此之外,万科在重庆也有所动作。有消息称,重庆近期欲出让的明星地块——江北区大石坝K分区的鸿恩寺地块,被万科收至名下已经“毫无悬念”。
“听说是万科先期支付了10亿元作为定金或者地价的首付款,初步意向协议已经基本达成,但万科还未出面证实。”一位重庆地产业内人士向记者透露。而重庆市国土房管局发布的公告显示,这幅地块的出让底价为28.97亿元。
6月7日,万科发布的5月销售简报显示,5月份万科斥资23亿元增加6个新项目,合计建筑面积约188.34万平方米,权益面积达118万平方米。
公告显示,万科5月份新增加的土地储备项目包括无锡金色家园南地块、佛山桂城半岛路项目、沈阳铁西胶管厂地块、沈阳五里河地块、青岛双山南山地块及青岛308国道以北地块等6处,万科共需支付地价款共计23.14亿元。
有一个值得注意的现象是,万科近期新增的土地储备都位于二线城市。
“万科在这些城市拿地,并非是万科不看好一线城市,而是万科认为只有在这些城市还能拿到合理成本的土地。如果按照2006年年初的房价来看不亏本,这样的地我们才会积极去拿。而符合这样条件的地,现在只有在一些冷僻的城市才能找到。”万科董事会秘书谭华杰如此解释万科近期频频在二线城市拿地的原因。
谭华杰表示,全国一线城市的土地价格都在高位,如果以目前的地价水平去一线城市拿地,按照周边的房价水平几乎是不可能赚钱的,“房价要涨20%~30%才能保证基本的利润,如果要获取一个比较高的利润那么房价就要达到涨50%的水平,这时候拿地就是靠胆量,跟理性判断没什么关系。”
“所以我们认为未来土地市场有不确定性,2009年万科拿地原则是价格要在合理的设定范围内,不会拿高价地。”谭华杰如是说。
谨慎看多后市
尽管万科一直审慎地宣称“判断房地产回暖为时尚早”,但集中拿地还是一举改变了其一年多来谨慎拿地的形象。
王石曾坦言,2008年万科本打算通过并购资金链紧张的企业来增加土地储备,但由于多种原因房地产企业并没有普遍出现资金链断裂的现象,所以万科只能放弃并购策略,转而通过招拍挂拿地。
万科副总裁肖莉5月份在申银万国举办的一次研讨会上也表示,万科可能错过了去年三季度拿地的最佳时机。
而万科不拿地的这个阶段,保利、金地等知名房企在土地市场十分活跃,频频出手。据记者了解,今年5月之前,万科的土地储备只剩下1700万平方米左右,仅够未来两年半时间的开发,已经远远落后于保利、中海等竞争对手。
所以,在“万科踏空”言论大肆传播之后,面对投资者的质疑,万科也开始集中拿地。而受近期万科拿地消息刺激,万科股价也连续多天保持上涨。
“从近期拿地动作来看,万科对后市的态度已趋于乐观。”来自一家开发商投资拓展部的人士表示。
国泰君安的一份分析报告也认为,万科的巨大潜力正在慢慢显现出来。
与新增土地项目数据一同公布的,还有万科5月的销售数据。简报显示,2009年5月份万科实现销售面积69.7万平方米,销售金额64.1亿元。而2009年1月至5月份,公司累计销售面积达到281.7万平方米,销售金额为238.9亿元。
这一数据也意味着,万科已经早早地迈入了“200亿元军团”。通过去年与今年的销售款,万科账面上已经聚集了大量的现金。
根据今年的一季度报表,保利地产的净负债率为117.40%,金地集团(600383,股吧)为81.56%,而万科的净负债率仅为29.83%。
国泰君安分析师孙建平认为,在所有企业中,万科的财务杠杆无疑最具爆发力,在未来拿地扩张的行业竞争中将获得先人一步的财务优势。
“如果万科将净负债率提高到100%,则可增加约100亿元的有息负债。”孙建平表示,随着下半年万科的存货周转、销售回笼进一步加快,将不断地使其降低净负债率,不断提高增加有息负债的理论空间,从而获取更多的房地产项目资源。而很多公司显然在财务上没有这么从容。
从万科近期集中拿地的动作来看,万科显然已经撬动了其强大的财务杠杆。
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