| "限外令"可能松绑 专家称将给高房价"火上浇油" |
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来源：中国经济时报
作者：王松才
时间：2009/6/25
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据媒体２２日报道，鉴于外商直接投资（ＦＤＩ）已经连续７个月负增长，一份关于稳定外商投资的建议书已经由商务部提交至国务院。
消息还称，由商务部提出的这些建议并非只涉及商务部一个部委，还包括财政部、税务总局、发改委和外管局等多个部委，旨在从财税、审批、结构等多方面对目前现有的政策进行调整，其中较大的调整政策包括将对外商投资中国房地产业松绑，如“限外令”等。商务部建议联合外管局，对外商投资房地产企业外汇登记手续进行简化和适当放宽。
“限外令是商务部在２００７年提出的，当时由于经济过热才提出这个政策，现在中国经济在拉动内需方面还有很大阻力，而ＦＤＩ也已经连续７个月负增长了，那么我们就需要外资进入，这是应该的。我在２００８年楼市极为低迷时就建议取消这项政策，同时也建议让港澳台同胞购房时享受和大陆居民一样的待遇。”６月２２日，上海春之声置业（集团）有限公司董事长、财经评论人朱大鸣对中国经济时报记者表示。
朱大鸣认为，如果海外资金能够进入中国房地产行业，这将促进行业的进一步发展。现在中国的经济正处于见底复苏的关键节点，这个新政策如果能够出台，将有利于中国经济的长远发展。
“从国际上看，没有哪个国家对外资限制这么严格，例如中国资金到国外投资，只要你达到一定要求，资金能够到位就可以了，这是市场行为，国家没有必要这么严格限制。如果我们仍然严格限制外资，把外资堵在国门之外，对经济长远发展是无利的。”朱大鸣说。
不过，中国社科院研究员易宪容则认为，外资进入中国房地产市场所带来的风险及危害是难以预计的，而试图通过简化和放宽有关手续的方式来为外资进入房地产市场松绑，进而增加ＦＤＩ，实在是得不偿失。
将给当前高房价“火上浇油”
“我个人是非常反对这个建议的，因为中国目前的房地产已经处于比较热的状态了。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋２２日在接受本报记者采访时认为，国家出台任何一个政策都不能仅仅以眼前的情况为依据，而应该考虑到政策出台以后的影响。
“这几个月房地产投资在急剧增长，房价也已经出现了大幅上涨的情况，如果这个时候再出台这个政策，对当前的高房价来说无疑是火上浇油。”杨少锋告诉本报记者，如果这个政策出在一年前，到现在则刚好起到作用；如果现在松绑外资进入限制，那么到今年下半年或者明年某个时间，外资重新进入中国，刚好又赶上房地产新一轮的暴涨，无疑会给这些外资提供一个非常好的卷钱的机会。
杨少锋认为，房地产投资具有滞后性，我们现在看到的成交数据和价格是受几个月之前出台的政策影响的结果。现在国家已经调低了房地产开发企业的资本金比例，市场流动性也在急剧增加，几个月后我们再看，届时可能会显示投资过热。如果这个时候再放开外资限制，对房地产行业的健康发展是不利的。
虽然朱大鸣认为限外令松绑将有利于中国经济长远发展，但他也承认这将带来一些负面影响，例如外资进入中国一般会瞄准一线城市楼市，可能会把楼价炒得更高。
北京大学房地产研究所所长陈国强２２日在接受中国经济时报记者采访时表示，如果外商投资中国房地产业限制真的得到松绑，这些资金进入中国楼市更多的还会去选择高端项目，或者直接参与投资，那么高端项目需求会增加，将会拉高楼市整体成交均价并拉升市场成交量。
陈国强指出，外资进入中国楼市，从结构的角度看，将会使行业资金来源增加；从供应的角度看，如果行业有更加充裕的资金，也将有助于增加市场供应。
下半年成交将下滑
松绑影响有限
在接受本报记者采访的专家中，虽然多数认为，松绑外资进入限制将很有可能让高房价进一步暴涨，但也有专家认为，放松外资进入的确会提升楼市成交量和成交均价，但其影响也是有限的。
“房地产投资含有两层意思，一层是单纯的炒房行为，另一层意思是开发商开发项目出售或者收租。对于第二层含义中的投资持续经营的行为，国家应该还是会支持的。”２２日，上海易居中国房地产分析师薛建雄对中国经济时报记者表示，我们现在面临的是内需开发动力不足，今年上半年的房地产投资在下降，这就需要更多的动力去带动。一个动力是增加投资规模，另一个动力是提高开发能级。而目前中国开发商的开发水平跟国际水平存在差距，放松外资进入，无疑可以拉动国内整体房地产开发水平。
薛建雄指出，过去几年国内的管理还不规范，而且地价在高速上涨的时候外资会赚走额外的收益，包括人民币升值过快带来的收益，因此国家才会限制外资投资开发房地产。其实现在我们看到，土地溢价和人民币升值的问题可以有效解决，因此现在来看，放松外资进入中国房地产行业也是应该的。
“由于国内外开发商的开发水平不一样，因此开发的项目售价也不会一样，国外开发商的项目可能售价会更高，因此我们就不能以一个简单的概念来看房价涨跌。”
薛建雄认为，放松外资进入国内房地产行业限制也将会促进楼市销售量放大。“因为大家认为放开更多的资金进入楼市，会增加市场信心，因此也会促进销售量提升。”
但薛建雄也对本报记者表示，松绑外资进入房地产对后期房地产市场影响有限。“因为我们把这一轮的房价上涨定义为地产业的‘回光返照’，下半年的楼市不会像上半年那么好。跟汽车、家电行业一样，楼市正常的市场消费量是一定的。今年由于政策调整降低的税费成本带动的需求，加上去年积压的刚性需求又带动了额外的一部分需求，这三种需求已经使得后续需求被严重透支，因此下半年楼市成交量可能会比上半年下滑很多。”
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