| 上海楼市由“全面回暖”转为“两极分化” |
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来源：解放网-新闻晨报
作者：徐 运
时间：2009/6/29
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近来不断高涨的房价已经令一些购房者感到难以承受，也令楼市悄然发生变化。在晨报日前举办的第十一期楼势沙龙上，与会专家指出，楼市已经从“全面火爆”转为“两极分化”。
记者通过实地探盘后发现，一方面，新盘开盘场面仍然火爆，排队现象层出不穷；另一方面，在一些前期涨幅较大的板块，已经出现了“有价无市”的局面。
新房：涨幅“千元跳”
在上周的市政府新闻发布会上，市房管局负责人表示，“不希望房价涨太快”，并表示将“制止部分房产企业的人为炒作。”相比前一周“疯狂”的开盘、“疯狂”的涨价，上周无论从新盘的数量还是涨价的幅度都有所“收敛”。记者在网上房地产上看到，上周本市有13个住宅项目推出新房源，比前一周少了四个。而且从排队的人数、购房的火爆程度上来看，似乎也没有前周那么“猛”。
位于陕西北路的“乐活居”昨天开盘，前晚就有人在售楼处排队，到昨天上午9点30分时聚集了大约50多名购房者。到上午11点记者赶到售楼处现场时，排队长龙已基本被“消化”，售楼处大约还有十多人，选房或者不选的速度都很快。记者以购房者身份询问售楼处工作人员时，对方称，推出的260多套房子已卖出大半了。
价格方面，部分新盘延续了涨价的势头，但是涨价的幅度相比前周部分新盘动辄15%-20%的涨幅，已有所收敛。一般涨价幅度在10%以内。宝山的聚丰景都前天开盘，均价万元左右，比5月时的均价9500元上涨了500元/平方米。位于顾村板块的保利叶上海公寓房昨天开盘，均价在1.1万元/平方米，较前一批房源的涨幅在千元左右。在聚丰景都售楼处，一位购房者说：“我今天买的三房单价10500元，比起上次开盘9500元，我等于多出了14万元多啊！”
21世纪不动产市场研究中心分析认为，政府可能将采取措施，或给开发商施压，重申“每批次预售面积不得少于3万平方米”的规定，制止企业用“少量多批”的手法炒高房价。接下来一段时间，势必将加快新盘入市的节奏，保证供需平衡。预计今后中环附近和外环附近的新盘供应将持续增加。易居臣信市中心商圈区域经理徐敏琪表示，可选购一些中外环靠近轨交的大型楼盘。
二手房：出现“有价无市”
尽管上周末新开楼盘依旧火爆，但是二手房方面，一些前期涨幅较大的板块已经出现了有价无市的局面。
5月二手房成交均价全市各区域中除黄浦、静安和松江三区均价小幅下跌外，其余各区皆呈现上涨态势，其中，原南汇受大浦东因素影响最大的周康板块二手房挂牌价普遍上升了5％－10％。
一个月过去了，周康板块的中介门店却反映：买房的人少了。上海中原周浦分行经理瞿文育告诉记者，近一个月来看房的人明显少了。易居臣信康桥分店经理陶南豪也称，6月到现在的成交量也比上个月下降了5％左右。造成量跌的主要原因还是房价比较坚挺。瞿文育说，从5月二手房挂牌价上升以后就没有回落过。“我们这里买房人一般都看总价，不看单价。”瞿文育告诉记者，以往周浦看房的人关注最多的房源是总价70万元－80万元的房子，但是现在挂牌出来的房源总价基本都在百万以上。
根据易居臣信市场研究中心的监测数据显示，截至6月20日，6月份二手房成交量较5月份同期出现小幅下跌，在楼市过热的担忧逐渐显现的当下，二手房市场或许将先于一手房在上半年的最后一个月出现小幅回调。
易居臣信市场研究中心分析师杨晨青认为，去年积压了几乎一整年的购房需求、在经历了2009年前5个月的集中释放后，目前已进入阶段性的观望状态，对于一手房，预计也将在7、8月份左右进入阶段性的盘整，下半年楼市将以平稳为主，而房价上涨空间也将缩小。
[楼评]
房价为什么会突然掉头涨
进入2009年春天以后，沉寂一年的上海房地产市场突然重新爆发。房价为什么会突然掉头疯涨？就连上海市房管局局长刘海生都明确表示：“政府不希望房价过高，将加大土地供应量。 ”
预测未来是很困难的，但假如你想对未来的房价趋势作出一个比较客观全面的判断的话，最基本的前提就是正确理解本轮短暂的房价上涨是什么原因造成的。从宏观角度看，几乎没有任何一条理由支持房价上涨。而所谓“城市化”、“刚性需求”等业内人士过去一贯喜欢列举的理由，是一直稳定地存在的，显然不能解释为什么房价上涨出现在2009年春而非2008年秋。
那么主要原因究竟是什么呢？事实上，最近的交易实际上是过去一年里压抑下来的交易的集中释放，这是解释量价齐升的最好原因。拿过去每年的平均交易量，与2008年一年的交易量作一个比较，你就可以一目了然，2008年一年实际上压抑了多大的需求。这个需求集中在今年3月到6月的4个月内释放，价格焉有不涨之理？
然而，压抑的需求同样是有限的，一旦集中释放完毕，就会回到正常的平衡。因此，虽不能断言未来房价不会再继续涨，但有一点是可以肯定的，目前的这种交易是不可能在今年下半年——特别是明年以后——继续维持下去的。
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