| 半年销量抵去年全年 楼市火爆令政策走向陷两难 |
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来源：第一财经日报
作者：刘展超
时间：2009/7/2
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不调控则可能变非理性繁荣；若调控又可能拖累宏观经济复苏
在潜伏了一年之后，楼市的购买力似乎在今年上半年一下迸发出来。
据京沪两地中介机构的统计，两市今年上半年新建住宅销售面积已经接近去年全年水平。
这些数据显示，中国房地产市场已经开始复苏，并回到了“正常水平”。房地产市场的复苏对于经济增长的意义至关重要。不过，也有学界和业内人士认为，房地产市场过快的复苏对于宏观经济利弊交织。
在当前这个微妙时刻，主管全国房地产市场的住房和城乡建设部开始加紧调研，分析市场形势，同时开始研究“着眼长远”的住房政策。
半年销量抵去年全年
昨天，亚豪机构据北京市房地产交易管理网的数据统计，今年上半年北京市新建商品住宅成交83474套，逼近2008年全年的99679套，距楼市高峰期2007年全年的12.4万套相去不远。
易居中国最新统计数据也显示，今年上半年上海一手商品住宅成交面积超过880万平方米，比去年上半年增加了70%，接近去年全年907万平方米的成交量。
而根据此前国家统计局的数据，今年前五个月全国楼市的销售面积已经超过2007年同期水平，而后者被认为是近几年来房地产市场的最高峰。
“房地产市场应该复苏，去年那种过度萎缩的局面不利于经济发展，房地产市场一旦兴旺了就能带动开发投资的增加，同时还可以拉动数十个相关产业的发展，比如装修、建材、家居等。此外，它还可以增加就业。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对CBN记者表示。
国家统计局的数据显示，今年前五个月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅比1～4月提高了1.9个百分点。这显示，在销售同比大幅增长的情况下，在国内固定资产投资中占比约20％的房地产开发投资也开始回升。
复苏过快政策左右为难
但眼下的房地产市场，似乎是刚出现复苏苗头，便又迅速进入快速上涨的通道。这对中国的宏观经济来说又出现了矛盾的一面。
尹伯成认为，近来楼市过度火爆，房价上涨过快，会挤压其他消费需求，对普通购房者来说，房贷增加了，肯定会紧缩其他开支。
“房价还没有调整到位，又迅速上涨，让一部分等待买房的人更加无力购买。”尹伯成表示。
此外，尹伯成认为，一些中小银行不按银监会的规定，违规发放房地产相关贷款，也会造成潜在的金融风险。
国务院发展研究中心宏观经济研究部主任李建伟认为，从长远来看，目前房价上涨是房价下调过程中的反弹，从短期来看，按照目前房地产的复苏趋势，可能会出现进一步的泡沫化。
由于对经济有利有弊，尹伯成认为，当前楼市的现状将令政府的决策左右为难——如果不出台新的调控政策，楼市可能发展成为非理性繁荣；但如果出台新的调控政策，又可能担心再次出现2008年那样的萎缩局面，并拖累已现复苏的宏观经济。
对此业界人士也有同感。
“一些过量的信贷投放已经给房地产市场带来了上涨的动因，政府可能已经意识到这个问题，但出台什么样的政策仍然需要从经济发展的总体上作出抉择。”一位不愿透露姓名的房地产企业高层对CBN记者表示。
在昨日举行的“2009年中国房地产管理高峰论坛”上，中国房地产业协会秘书长朱中一也表示，希望国家在制定房地产政策的时候尽量保持政策的稳定性、连续性和适当的超前性。
“此前制定的宏观调控政策又偏重于解决当前的问题，而房地产开发项目一般要有两年左右的时间，项目建成以后的使用又是几十年的时间，政策制定的短期性和开发项目之间有一两年的时间，往往差异很大。”朱中一称。
（CBN记者熊剑锋对本文有贡献）
京沪楼市半年销量抵去年全年
上海一手住宅销量恢复“正常”
郝倩
时下，楼市的“非理性”炙热和理性声音并行不悖。
易居（中国）·CRIC系统最新统计显示：今年上半年上海一手商品住宅成交面积超过880万平方米，比去年上半年增加了70%，接近去年全年907万平方米的成交量。
但这只是恢复到了2005~2006年的平均水平，2005年上半年和2006年上半年上海一手住宅成交面积均为800多万平方米。
昨天，佑威房地产研究机构对上海6月份的楼市成交数据统计后发现：全市商品住宅成交面积为205万平方米，同比增长了100.85%，环比增长了5.51%，创去年以来的新高。
上个月，上海商品住宅成交均价约为1.56万元/平方米，呈现自2008年6月以来的最高单月成交均价。经历了数月上涨之后，上海楼价距离2008年的峰值近在咫尺：6个月的销售均价为1.37万元/平方米，而去年同期这一数字为1.41万元/平方米左右。若是环比去年下半年1.3万元/平方米的价格，上海楼市的成交均价水涨船高了700元/平方米。
受到市场快速回暖的推动，开发商和楼盘的业绩接连攀升。上半年销售额前三的开发商分别为大华集团、仁恒集团和上海万科。
其中，大华集团上半年47.49亿元的销售额比去年同期增长了243.4%，接近去年48.27亿元的水平；仁恒集团47.11亿元的销售额环比也上升了133.2%，比32.4亿元的去年全年业绩还高出45%。
与此同时，在去年楼市调整时企业也处调整期的上海万科，业绩由去年上半年的第一滑落到第三，相比“销售状元”大华集团少销售11亿元人民币。根据易居（中国）的统计数字：去年上半年前五是万科、绿地、恒盛、金地、保利。当时大华仅是第七名。
“以大华为代表的中档楼盘开发商，他们开发项目的平均销售价格为1万~2万元/平方米，这类开发商主要有大华、万科、保利、金地、绿地等，可见这一阵营基本上是国内一线开发商，主要以量取胜。”易居（中国）分析师薛建雄对CBN记者分析称，“比如大华，因为手上都是超大型楼盘，相对比较稳定。而万科以中小型楼盘为主，过去几年市场过热时，没能做良好的项目蓄备，导致了业绩增长乏力。当然，这也和万科这几年上海的人事调整有关。”
另外，易居（中国）统计发现：去年没见港商或豪宅开发商冲到前几名，今年有三家，分别为仁恒、世茂集团以及和记黄埔，这其中“今年改善消费和消费能力升级是主要原因”。
“下半年楼市还将保持高成交量，这可能会推动房价的过快上涨，需要政府合理调控。不过，上半年的过快放量将使下半年的需求受到一定抑制。受到去年开发商减少开工量的影响，供应量也很难配合成交量的上升，所以下半年的成交量可能会略低于上半年。”薛建雄对CBN记者分析说。
截至6月份仍持续冲高的楼市，令政府警醒。上周上海市政府有关方面公布了经济适用房规划细则，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生还透露了进一步稳定楼市的初步设想：一方面从供需平衡角度出发，加大楼市供应量，除加大保障性住房，还会加大普通商品房供应；各区也要加强对房地产项目监控，具备开工条件的希望开发商尽快开工，符合预售条件的则尽快申请预售，制止捂盘惜售。
开发商则是在“冲动”的市场中，刻意保持“谨慎”态度。万科董事会秘书谭华杰6月30日接受专访时称：公司目前的策略是随行就市，量入为出，即根据销售情况来确定开工面积，而开工面积的多少又决定拿地面积。“现在还很难对几个月后的情况做出非常精确的判断。”他指出，支持上半年房价回暖的几个因素，下半年仍可能存在变数，这些因素包括房价下跌令居民购买力上升、对宏观经济不再恐慌、真实购房需求的释放以及股市反弹带来的财富效应。
北京上半年新建住宅成交近9万套
王芳洁
2009年上半年的北京楼市，是以惊叹号结尾的。
昨天，亚豪机构据北京市房地产交易管理网的数据统计，今年上半年北京市新建商品住宅成交83474套，逼近2008年全年的99679套，距楼市高峰期2007年全年的12.4万套也相差不远。
实际上，今年5月楼市成交量曾一度下滑，但很快在6月份止跌反弹。据亚豪机构统计，北京6月期房商品住宅成交套数为14341套，成交面积157.1万平方米，除经济适用房、限价房等保障性住房，实际成交的期房商品住房为11551套，成交面积为133.1万平方米，同期，成交的现房商品住宅为2931套，成交面积为42.9万平方米，环比5月，期房商品住宅成交套数上涨了5%，成交面积上涨了2.7%。
亚豪机构副总经理王英男分析，楼市成交量站上高位有两个原因，首先房价再次进入上涨通道，“买涨不买跌”的心态导致刚性需求者的买房欲望更加迫切。一名有意购房的人士告诉记者，5月份万科紫苑B区三居室的销售均价是15000元/平方米左右，但上周已调到16500元/平方米。
另外，王英男指出，投资者已入场。据亚豪机构代理的房地产项目情况，目前一些来自港澳台地区及外籍购房者纷纷进入北京楼市，购买高档物业，近期还出现山西、内蒙古及温州的炒房客重返京城，投资客比普通购房人拥有更强实力，往往一次购买多套。远洋地产行政总裁李明也认为，房价仍有进一步上涨可能，不过涨到一定程度，投资性需求对刚性需求造成压制时，拐点也将到来。
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