1-7 月月均成交量可以持续。近期北京、杭州等城市成交量下降的因素有:季节性淡季、可售楼盘数量下降、政策面微调;北京和杭州成交量下降和房价短期上涨过快有一定关系。理性分析的结论是今年二季度高峰的成交量本身是难以持续的,但1-7 月的月平均成交量是可持续的。参见图1 和图2-图5。
房价上涨过快为局部现象,二线城市未来房价上涨可期。房价上涨过快依然表现在北京、深圳、上海和杭州等局部城市,武汉、厦门、重庆等二线核心城市尚未有明显上涨,这一是表明不会有全局性、实质性政策紧缩风险,二是二线城市房价未来可重点关注,二线地产代表股可重点关注。
房地产开发投资复苏集中体现在拿地上,项目开复工投资正在复苏,但相对缓慢,而后者对国民经济复苏更为关键,这意味着政策紧缩风险小。目前决定房地产板块投资价值空间的根本因素不是二套房贷政策,或者说非常有必要认真研究二套房贷政策在操作上严格实施的必要条件,要解决这个问题,必须分析目前房地产投资的复苏情况,依据我们的了解,除了拿地之外,开工投资复苏进程并不是很快,后者才直接决定国民经济复苏进程和保8 是否能完成,而开发商是否加快现有项目开发取决于他们对行业量价的预判和未来政策风险的评估。
维持 6 月18 日中期投资策略报告《更上一层楼》的预判,即经济复苏确立并走向繁荣、房价复苏进入半疯狂半理性的第二阶段政策紧缩风险才会有实质上升。
鉴于目前和未来行业趋势并没有出现拐点,我们坚定维持行业增持评级,坚定建议继续超配,调整是买入机会。
建议重点关注一线的万科、华侨城A、张江高科、金融街和新湖中宝;适度关注金地集团、招商地产、保利地产。
建议关注二线城市代表股,他们将充分受益于趋势更确定的房价上涨,因为项目布局城市发达且数量多、未来1 年可售面积饱满,根据最新估值,首推名流置业、苏州高新、浙江广厦,可继续关注中国宝安、深振业、建发股份、华发股份和信达地产。
大股东资产注入组合关注中粮地产、香江控股、城投控股、建发股份、广宇发展和阳光股份。
可关注集迪斯尼概念、本地国资整合于一体的上海本地股,推荐标的主要是张江高科、深长城、浦东金桥和中华企业。
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