现象 水涨船高 见好就调
8月8日,记者来到锦江城市花园开盘现场,发现销控表上只有房号,具体房源的价格只能通过销售人员在系统中查询。负责人称价位为4680-5180元/平方米,而之前销售人员对外宣称的价位段却是4500-4900元/平方米。虽然如此,当日该楼盘销售率依然高达90%以上。同样的情况还发生在7月开盘的成功·银玺国际身上,此前项目方对外宣称均价在5000以内,可开盘当日5000以内的房源不足40%,大多数价格在5100-5400元/平方米。虽然此番临时涨价的行为被众多购房者认为是“不厚道”的行为,78%的销售率还是让开发商颇为满意。
此外,开盘次日甚至当日涨价的情况也并不少见。8月8日开盘的金科一城项目负责人透露,由于蓄水情况良好,开盘价比之前的内部定价有所提高。记者还在现场看到一幅“此价格仅限开盘当日有效,次日上调100元”的牌子。然而,中午12点一过,该楼盘房源整体均价便已上调了100-150元,次日又在此基础上再次上调100元。即便这样,项目周末两日销售率还是高达70%。
8月15日,锦绣上城开盘现场并未对外公示每一套房源的价格,只是宣称价格区间为4800-5400元/㎡,然而就在3天前,销售人员对外报价为4800-5200元/㎡。负责人表示:“钢材、水泥,这些建筑材料都在涨,所以我们涨价也只是顺应市场的行为。”据了解,当日该楼盘销售率近50%。购房者张女士告诉记者,她曾经于8月8日在隔壁楼盘宝泰家园交了诚意金,当时均价5100元/㎡,到了8月14日再去问时均价已提升至5600元/㎡。张女士对比后认为,相对宝泰家园一周窜升500元的情况,锦绣上城的涨幅还算可以接受,于是赶紧下了单。记者在与几个现场购房者的交流中得知,虽然对于临时涨价感到有些无奈,但追涨的心态还是促使他们不顾一切的争相购房。
心态 短线逐利 逼迫下单
日前,记者就开发商开盘前后几日内临时涨价的原因和心态采访了世家机构第二事业部总监钟凯。钟凯表示,楼盘定价一般受四个因素的共同作用,即区位均价(尤其竞争对手价格)、楼盘产品定位、开发商预期获利、蓄水情况。其中,前三者都是相对静态的,唯有蓄水情况是随时间变化而变化的,也是影响最终价格确定的重要一点。一般来说,开盘当日销售率在60%-80%之间是开发商比较愿意看到的,超过80%即说明楼盘可能存在产品定价偏低的情况。不过,市场火热也是因素之一。因此,开发商通常会通过价格的调节来将销量控制在60%-80%这个范围之内,所以才会出现开盘前夕、当日、次日临时涨价的现象。这个观点在几个楼盘中都得到了印证。8月8日开盘的锦江城市花园仅推600套房源,可排号却高达1200组;成功银玺国际开盘共推190套房源,排号人数300组;金科一城仅推270套房源,排号者已有300组……
业界人士则表示,这种价格短线调整的行为,也是开发商对意向客户进行“逼单”的手段——通过不断涨价,营造出房屋热销、房源紧张的气氛,促使客户迅速下单。购房者谢小姐告诉记者,她在售楼部现场留了一个手机号码,短短一天之内就接到置业顾问三个电话,告之楼盘近期将上调价格。由于担心价格节节上升超出预算,谢小姐赶紧到现场签了合同,“真的有种迫不得已的感觉。”
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