| 成都二套房贷越勒越紧 部分楼盘小涌退房潮 |
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来源：成都商报
作者：刘瑞国
时间：2009/8/26
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导读：自银监会重申严格执行二套房贷相关政策后，目前成都各家银行的二套房房贷利率操作标准已由以前的七折利率优惠上调至八五折。而目前成都绝大多数银行均已以“家庭”为单位来认定房产套数，为此，成都楼市涌现了小型的退房潮……
最近位于城南武侯大道旁的一家品牌企业的楼盘，十几位业主因为7折利率的按揭办不下来，正在退房退定。该项目策划经理告诉记者，他们的按揭银行分别为中行、农行和招行，几家银行现在都严格按照银监会的政策来执行，擦边球都不能打了。“实话说，我们这个项目的首次置业需求的比例不超过10%，大部分是二次甚至多次置业，前面有一波客户赶在政策模糊期买房的都过关了，这一波签合同的就卡在这里了。”
记者随后通过中海、万科、绿地等大开发商了解到，目前成都市场上，各大商业银行都严格按照银监会的政策来执行。作为中国房地产调整最立竿见影的政策，二套房贷提高首付及利率一直被认为是中国楼市的“七寸”，2007年9月27日开始的楼市拐点正是因为该政策。
个案浮现：
办不下7折，只能退房
昨天下午，记者联系到一位因为办不下7折利率而退房的购房者黄女士。黄女士说，她是7月中旬选好的房子，属于“第二套”但并不符合“改善型”标准，当时办理按揭的时候，市场已经有二套房贷收紧的风声，黄女士也不知道能否办下7折利率。“当时开发商也说的比较模糊，说这家银行办不下7折利率，可以找另外一家银行，但是定金什么的都交好了，开发商通知我说，因为我是第二套住房，并且不能满足改善型居住标准，银行只能按利率上浮10%来执行，这样一算，我的利息支出增加了很多，我只能退房子。”
而该楼盘的开发商营销负责人告诉记者，已经答应了黄女士的退房要求，目前跟黄女士一样的客户有20多家，其中有十几家都要求退房，毕竟利率涨了这么多，很多客户觉得不可承受选择退房，另有几家在犹豫是否接受利率上浮。而记者随后从一些开发商处了解到，的确存在在政策暧昧期申请贷款受阻的问题，主要原因就是基金利率从7折到基准利率上浮10%。
置信集团总经理黄晓进明确表示，因为目前置信在售的主要为别墅项目，所以这种办不下7折退房的情况还没有，黄晓进认为这只是过渡期的一个反应，等这个政策都被严格执行了，没有哪家放水，很多客户还是会接受这一利率。“最近，很多新推出的楼盘卖的很好，已经说明了提高利率，改善型需求依然会入市。”黄晓进说。
现象扫描：
二套房贷，好像真没水放了
一直以来，这个已经颁布两年多的老政策，因为银行竞争“放水”而一直被变通执行。而从8月初开始，银行不再暧昧，集体逗硬。中海地产成都公司营销负责人接受记者采访时说，如果不符合七折的条件，肯定申请不下来，而且执行银行的政策不再有回旋余地，跟银监会的条件一致。上海绿地成都公司的合作银行也严格逗硬了，其策划经理说，目前正在挖掘市场有效需求，一些首次置业和愿意承担该利率成本的改善型需求客户，会成为营销的重点。
而就在三周前，记者在踩盘中了解到二套房贷政策还没有这样严厉，有的是只要第一套贷款还完，就可以按照首次置业7折利率来计算；有的是如果客户在国有企业收入稳定，也可以按照首次置业来执行，甚至有的楼盘的改善型住房证明可以由物业公司来开。从7月份开始，记者了解到，开发商一直寄希望于银行执行二套房贷并不那么严格。但现在看来，银行不会放水了。
世家机构首席分析师樊邦勇认为，退房只是政策过渡期内的个别现象，一些客户在7折利率预期下买房，但是现在突然折扣没了，还要提高10%，退房也是正常的，但是一些确实要改善居住需求的购房者，可能在通胀预期下继续入市。另外上半年的活跃基础依然是90平方米的刚性需求，楼市拐点可能不会因此出现，但是利用银行杠杆的投资客受冲击比较大。
房企反馈：
改善型投资型产品影响不大
开发商寄望银行放水，但是现在已经不可能，在改善型和投资性需求可能受影响的直接冲击下，开发商如何应对？
置信集团总经理黄晓进接受采访时，认为高端地产可能受该政策影响较小，“总价300万的房子，可能对房贷首付利率并不敏感，当时丽都花园城别墅销售，90%都是一次性付款，即使不一次性付款，提高一成的利率，这些高端客户还是可以承受。”
黄晓进认为，那种利用银行信贷杠杆投资炒房的现象会得到遏制，毕竟这些人对利率很敏感；而另一些人的二次置业如果是“刚性”的改善型需求，比如生小孩换房，对提高的利率也会承受。
也有开发商表示紧张。一位不愿透露姓名的开发商忧心忡忡：“本来上半年的市场让很多开发商改变了预期，这下可能还得调整计划。”刚刚在土地市场上拿地的正成地产常务副总鄢普告诉记者：“走一步，看一步，买房需求在提高利率提高首付的政策下，可能会短时间受抑制，但长期来看总要释放出来的。”
二套房贷：
“楼市‘七寸’”该如何调整松紧
不能否认，2007年9.27房贷新政是房地产调整的导火索，也是最有效的市场调控手段。但鄢普认为，这种政策在操作中，因为一松一紧，反而加剧了市场的波动。前面在银行“照此执行”的时候，很多需求被压抑了；2008年全国市场极度萎缩，在政府救市的背景下，银行也放开了口子，于是2009年上半年，被压抑的需求倾泻而出，全国出现了房价大幅上涨。
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在最近召开的博鳌房地产论坛上表示，房地产的快速回暖对国家保增长作用不容否认，但又要清楚当前楼市回升基础还不稳固。朱中一认为，一些城市房价上涨过快，让很多自住性和改善性需求的普通商品房购房者重新陷入观望，而且从全国来看，7月份一些城市成交量不同程度下降，这应该是收紧了二套房贷政策的结果，这对投资性需求起到了积极的抑制作用。但朱中一也指出，人们对房产的保值增值预期仍然比较强烈，潜在需求仍然大量存在。朱中一建议，对个人信贷也要实行区别对待的政策，对普通商品房这块要继续鼓励，对二套房贷政策，可由各地人民政府按照当地市场情况给予调整。只是对于投机性的需求，在信贷上不予支持。同时朱中一强调，加大供应比抑制需求更加重要，经历了2007年的非理性扩张，2008年的调整和2009年前几个月快速回暖后，应该认识到市场的大起大落和房价的大起大落对行业、对经济和民生都是有害的，政府加大供应，平抑市场波动也是当务之急。
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