| 刚性需求受高房价抑制导致楼市初步显露疲态 |
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来源：证券之星
时间：2009/8/28
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临近金九银十，宁波的开发商已经蓄势待发，最近宣布接受预定的楼盘连续浮出水面。但与此相悖的是，楼市交易量的持续下滑。根据统计数据表明，7月，市四区共成交商品住房1391套，较6月份减少834套，跌幅接近38％。虽然8月份的统计数字尚未得出结论，但二手市场的数据表明，上月交易极为火爆的二手房市场目前也出现下滑迹象，宁波某大型中介机构截至8月24日的成交数字是515套，同比下滑14套。
宁波房地产市场经历了大半年的疯狂后，很多市民都坦言购房压力太大，房价难以承受。即使是资金雄厚的投资型买家，也明显感觉到了风险的存在。
刚性需求受高房价抑制
观望情绪逐渐蔓延警惕"达摩克利斯之剑"
今年前7个月，宁波市整体房价涨幅水平逐月上扬，宁波在全国70个大中城市中的房屋销售价格同比涨幅排名也越来越靠前，从年初的第37位提前到首位。具体到各区域来讲，东部板块的楼价就从去年的八九千元，迅速提高到如今的近两万元。房价的飞速飙升天龙八部，意味着宁波市民购买同样面积的住房要承担更重的压力。
"去年我们想买的那个社区单价九千，总价80多万元，首付20万元出头。也就犹豫了半年时间，现在首付款就增加了不止10万元，更加买不起了。"小杨夫妇想着等等开发商的折价优惠，没想到等着等着越来越买不起，现在只好暂时放弃买房的计划。
像小杨夫妇这样因房价高涨放弃购房的刚性需求不在少数。宁波市多家中介机构都反映从五六月份开始，首次置业者的入市就开始减少了。
从另一个层面来讲，很多市民暂时放弃购房计划，也是因为从7月中旬开始，银行收紧二套房贷的消息得到证实，很多购房者认为政策转向，对于市场的预期改变了。
据了解，各银行目前针对普通住房以外的第二套房贷提高了首付和利率要求，最优惠的7折利率算是4.158%，现在收紧后最多能批基准利率即5.94%，而且按照严格规定的话要算6.53%的上浮利率，而现在宁波大多数的住宅租金年收益率普遍不高go2map，一般来讲3%左右，这当中有三四个点的利差，从收租金角度来看是赔本生意，从短线操作转手买卖的层面来讲，风险也越来越高。有过房产投资经历的谢先生表示目前阶段已不打算再入市，宁波的房价已经高位运行，投资成本又不断增加，获利已经比较艰难。虽然，收紧二套房贷的政策主要针对的是投资型买家，但政策风向的转变时刻影响着所有人的心理预期。
观望情绪逐渐蔓延
专业人士认为，今年宁波楼市的表现让人担忧。从春天开始，不少楼盘的价格逐月甚至是逐周、逐日上调，某些区域的楼价已经突破两万元大关，而那个区域距离市中心8公里左右，单价同比去年翻了一倍不止；今年投资客大量入市，虽然房地产商对此皆讳莫如深，但从销售中心豪掷数百万乃至上千万元的人群中，不乏投资客的身影。土地市场上，开发商天价争地已经成为宁波楼市的典型事件，地价的冲高迅速带动周边二手房价的飙升，顺势带动新盘的销售。多重作用的结果，使得楼市不理性的因素逐渐累积www.focus.cn，房价已经有见顶的迹象，观望情绪从刚性需求开始，逐渐蔓延到改善型和投资型需求。
现在宁波楼市的状况让人非常容易联想到两年前的情形，当时也是房价迅速飙升、各类需求相继观望的循环，有所不同的是，两年前的楼市是在宏观调控政策的作用下急转直下，交易量的萎缩和房价的下滑交互作用。
警惕"达摩克利斯之剑"
宁波年初楼市回暖主要缘于刚性需求集中释放，后来持续飙升就得益于改善型买家和投资需求的不断介入，如今，累积的刚需已基本释放完毕，新增刚需因房价高涨而陷入观望，投资型需求也因高房价和房贷紧缩而成本大增，逐渐撤退，再加上开发商捂盘等作用的影响，交易数据的下跌也就势在必然。
目前，开发商最担心的是，房价急速狂飙之后政策风向的转变。虽然很多专家在各种房地产论坛上都表示基于现在面临着国家宏观经济尚未企稳的大环境，近期不会出台如当年那样严厉的房地产调控政策，但调整的迹象越来越明显，从二套房贷收紧到彻查囤地，都表示着相关部门推动房地产市场逐步走向健康理性的坚定信心。
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