前期观点:行业迎来新一轮增长,买入并持有成长性好的公司。房地产行业从09 年1 季度步入复苏之后已进入新一轮增长周期,后市将“振荡”上行。在上升周期中,顺应趋势布局,“买入并持有”是我们的投资策略。因此,建议优选成长性较好的公司,主要是住宅开发类公司,如积极扩张的行业龙头,业绩增长确定的区域公司,对房价上涨敏感的低毛利率公司。
影响地产股投资的核心因素分析(1)价值投资角度:业绩和估值是核心因素。业绩:体现在股价上更多是相对大盘的超额收益或者超额损失,但通常滞后于地产股,股市实际反映的是未来业绩预期,也就是现在和未来的销售状况。估值:地产股估值水平跟房地产行业景气度之间呈现出非常紧密的正相关关系,实际上是投资者对后市预期信心的体现。估值更多是在接近极限的情况下影响股价,如过高或过低时;其余情况下,股价更多地由趋势来决定,估值只是辅助指标。 (2)趋势投资角度:行业景气。价量是衡量行业景气的关键性指标,从香港和日本的历史经验看,地产股走势与房价和地价的变动,具有高度的线性关系,但通常领先于房价走势。这主要是由于销量是房价变化的领先指标,投资者通常依据销量来做出投资策略,因此,销量就成为股价的先行指标,而且在时间上吻合得更好。此外,政府政策也会对房价及销量产生影响,进而导致股价波动。总体而言,对地产股而言,趋势尤其是“销量”至关重要。
成交量是四季度最核心的影响因素,“金九”已落空,“银十”难高烧。
业绩:行业内上市公司09 年的业绩已经基本锁定,行业整体将实现10%以上的增长,重点公司的整体业绩增长有望达到40%左右。而2010 年的业绩增长情况,还将取决于未来的价量变化。估值:地产股目前估值水平与历史相比,处在中等水平,目前估值点位对地产股的走势不会产生方向性的重大影响,向上向下都有空间,具体走势在于行业趋势。政策:预计四季度将会保持稳定状态。行业景气:重点城市销量指数在9 月份继续下滑,环比8 月份下降了8%左右,毫无疑问,“金九”已经落空。而对于10 月份的销量, 我们认为会温和放大,预计环比上涨10%左右,难超预期。
投资策略,调低行业评级至“谨慎推荐”:看好行业中长期发展,但从四季度行业价量表现方面看,股价难有突出的超额收益,给与行业谨慎推荐的投资评级,建议“平配”地产行业。
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