在昨日举行的2009年地产金融年会上,华远地产董事长任志强再抛惊人言论,从其分析的明年楼市供求关系,及目前体制下的出地出让现状,似乎均可以得出结论,明年的房地产市场仍将进一步向上。
据任志强介绍,到目前为止,北京今年已出让654.4公顷土地,完成今年计划的51%,"今年很难完成计划了"。同时北京商品住宅的销售额已经达到了700亿,"我们历史上全年完成任务的情况下最高收入是570亿元,和历史最高纪录相比,地价增长了1.3倍,9月份当月土地溢价值达到129%"。
全国范围内,9月份楼面地价环比上涨37%,而同期房价同比上涨2.7%,环比上涨0.8%,比上个月环比下降了0.1%。根据任志强掌握的数据,今年二季度,全国拍卖的土地中37%的土地溢价超过百分之百,三季度57%的土地溢价超过百分之百,一半以上的土地是以超过地价百分之百的比例出让的。
"土地价格对于未来房地产价格具有巨大影响。"任志强表示,自2003年出台严守18亿亩耕地红线政策之后,原本便供不应求的土地市场情况进一步恶化,土地资源成了稀缺产品,这便给投行传达了一个错误型号,导致大量投行将土地资源作为衡量公司价值的标准。
当然,随着土地资源的稀缺,地产公司抢地的情况也日益严重,土地价格的飙升最终转嫁到房价之中。
"政府是希望土地价格越高越好,房价越低越好。"任志强这句前后意思明显相悖的话,在一定程度上说明了他的观点,在目前土地市场高溢价的情况下,房地产价格很难降下来。
他预计,明年上半年新增房屋供应量速度会下降,整个房地产市场会出现供不应求的情况。从今年开工、竣工、投资增长的情况看,大部分具备销售条件的楼盘在明年三季度后才会向市场推广。与此同时,明年的房屋销售额增长率会比今年下降一半左右。今年前第三季度销售额增长了70%,"明年不会出现如此高的增长率,如果能增长30%就已经很可观"。
据其解释,去年的基数比较低,导致今年销售额增长幅度很大,可能创下历史最高水平。但是明年就不会有这么好的行情,销售额能够增长30%,或者20%就很不错,但也算是历史上的次好水平。
按照任的这种预测,在供求关系不平衡的市场局面没有结束的情况下,结合土地成本的进一步飙升等因素,明年的房地产市场价格仍将进一步上涨。
事实上,任志强一直呼吁政府增加土地供应,以改变现有的土地紧缺造成"地王"频现的格局。但目前的土地"招拍挂"制度,遵循的是价高者得原则,另有国家18亿亩耕地的"红线"不可逾越,土地供应趋紧正成为困扰地方政府及开发商的问题。
任志强提出,加快促进宅基地的流转是解决之道。以成都试点为例,目前试点农村的宅基地大量的减少,"但是住的房子好了,把大量的农民变成了拿工资的农民,结果是建设用地不但大幅度地增加,大概增加了27%,农业也增加了接近于20%,如果按照城市的容积率计算16.8万平方公里农村宅基地的话,大概可以节约2亿8000万亩的耕地"。
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