| 北京楼市库存仅够5个月销量 政府指导开发商放盘 |
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来源：21世纪经济报道
作者：贾海峰
时间：2009/10/24
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10月22日，北京统计局公布前三季度房地产市场数据称，截至9月份北京市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。
住宅销量大减的原因在于供应量大减：今年1-9月份，北京新房开工量为1169.1万平方米，同比下降22.4%。
民生银行(7.90,0.19,2.46%)地产金融事业部《中国地产金融蓝皮书》称，今年1月份，北京楼市去库存需要约24个月（按照月均销售1.2万套计算），而到今年9月底，楼市库存已经只够5个月的销量。
此前，北京市住建委给北京楼市库存设定的最低预警线是10万套，目前不但已经跌破，而且呈继续快速下降的态势。
仅仅10个月的时间，北京市政府从头疼如何化解楼市库存，转向引导开发商开盘增加北京新楼供应。
“无房可卖”
1-9月，北京市商品房施工面积为8752万平方米，比上年同期下降0.6%；其中住宅新开工面积为713.4万平方米，同比下降29.9%。
而同期，北京市商品房销售面积为1593.6万平方米，比上年同期增长1.3倍；全市住宅销售面积为1301.4万平方米，同比增长1.6倍。
这一情况不仅在北京存在。《中国地产金融蓝皮书》指出， 2009年1-8月份全国商品房销售额同比增长了70%而房地产开发投资同比仅增长15%，房屋新开工面积还同比下降了6%。
长期跟踪北京房地产市场的我爱我家经纪公司副总裁胡景晖对记者说，去年年底全国商品房开工和施工数据基数较低，虽然增幅下降幅度减少，其绝对面积仍然较低。
万科、远洋等开发商均向记者表示，现在是“无房可卖”。远洋地产市场部总经理张森林对记者说，其观察到10月份市场交易量出现下降趋势。这说明楼市僵持问题还存在。一方面由于去年年底开发商对宏观形势判断悲观，普遍开工不足，造成了9月份以后楼市供应出现问题。另一方面因为新房供应量小，房价涨势太快，消费者并不认可。
张森林说，面对当前的楼市状况，有的企业选择加快开盘、销售，有的开发商选择捂盘惜售，因为明年6月份之前市场会持续供不应求的局面，而开发商前9个月的销售回款已经达到了去年全年的规模。“手中有粮、心中不慌”。
10万警戒线失守
在库存快速下降、房价快速上涨和新房供应量不足的三重背景下，北京市有关主管部门频频约谈开发商，希望用“窗口指导”的手法催促开发商开盘销售，并摸底制定明年的房地产市场新政。
搜房网的一份调查数据表明，10月份北京新盘开盘骤降，原计划60个新盘入市，结果只有30个，除了房价上涨，销量下降的因素外。也与开发商故意捂盘惜售有关。
新浪乐居的调查报告也表明，“金九银十”主要城市购房信心均显不足。而由于今年的开工数据下降一直高于销售数据，开发商在明年6月份之前都不愁卖房。
记者也了解到，大约1个星期以前，北京市住房和城乡建设委员会就约谈了十几家开发商。在这次约谈会上，住建委有关人士称北京商品房库存仅10万套多一点，马上就要低于10万套的警戒线。
北京房地产交易管理网的数据显示，截至10月22日，商品房库存12.8662万套，其中住宅只有67951套。
而在10月11日，北京发改委也组织了住建委、规划委、国土局在内的主要部门召开了一场房地产形势通报会。
在会上，北京市有关部门负责人表示，目前北京住宅库存已经不足5个月，希望在场的开发商加快开工速度，尽快开盘。开发商在政策上存在的问题，可以向发改委等部门反映。
当天的会议除了催促开发商开盘的意义外，更有向开发商、中介商等到会人士征求2010年北京市房地产调控政策的意思。
一位参加会议的人士对记者说，与会的代表提出了北京市要有区别执行二套房贷的政策。
《中国地产金融蓝皮书》中指出，今年上半年房地产市场一直执行超宽松的金融政策。针对投资、投机性购房需求推高房价的问题，银监会6月22日提出了加强“二套房贷”的政策。
这一政策对二手房交易等迅速带来了影响。投资性需求被卡在门外的同时，也对改善性需求带来了影响。
上述参加会议的人士说，开发商们纷纷向北京市建议，2010年应该继续执行宽松的税收和货币政策。如果国家层面发生政策变化，北京市也应该有区别执行“二套房贷”等政策。
参加会议的人士向北京市发改委等与会部门建议，采取技术性手段来使“二套房贷”政策对改善型购房政策负面影响降到最低。
例如，可以采取由购房人提供第一套房销售证明；或者是购房人所购买第二套房屋面积和总价都高于第一套房屋的，视为改善型需求，对这样的人群二套房贷继续执行7折的优惠。税收政策上也视同第一次置业。
上述参加会议的人士指出，2010年北京市只有激发出改善型需求，才能使改善型需求释放出大量中低价、小户型的房源，来继续产生一些低价房源去满足首次置业的需求
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