路透北京12月10日电---当中国房价节节攀升时,一边是无力购房者的抱怨,另一边是彻夜排队拿号却一房难求.中国政府对房地产的表态和刚出台的营业税政策调整,释放出的维稳信号真能抑制高昂的房价吗?
答案恐怕并不乐观.新的"微调"政策或许可以震慑部分投机炒作,但给点警告的意味大于实质影响,毕竟此次并未触及更为敏感的房贷和利率优惠政策.
"对房地产开始下手了,价格涨的太猛.营业税(征免)时限延长将增加投资成本,可以打击投资性需求."国泰君安证券策略分析师翟鹏说.
不过,面对有限的土地供应和刚性的住房需求,以及巨额卖地收入涌进捉襟见肘地方财政的"实惠",政策新动向恐难成房价拐点.
"从市场供需来看,目前可供房量跟不上需求,而房屋供应量取决于土地的供应量...我们希望政府加大土地供应量,加大房屋供应量,用供需来调整矛盾,平抑价格,"首创置业(2868.HK: 行情)副总裁胡卫民表示.
中国已明确要扩大内需特别是增加居民消费需求,增加普通商品住房供给,周三宣布个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年.营业税是个人住房销售中最大的税负,税率为5%.
11月份,中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10月份扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%,涨幅比10月份扩大0.5个百分点.
面粉贵过面包?
有人将土地与房价,喻为面粉贵过面包.对于中国稀缺的土地资源,18亿亩耕地红线不能碰的现状,可供开发的土地非常有限.再加上拿到这些香饽饽也囤而不建的,房市供应可想而知.
或许这也道出中国大城市今年为何地王前赴後继地诞生的重要原因.11月下旬,北京顺义区的天竺22号地被大龙地产(600159.SS: 行情)以50.5亿元人民币的价格拿下,最终成交的楼面地价超过每平方米30,000元人民币,该地亦成为北京今年以来起始单价、总价、成交单价的"三料地王".
国土资源部日前发布的2009年前三季度土地市场动态监测情况显示,三季度中低价位、中小套型普通商品房用地供应6万公顷,同比减少45.0%,占住宅用地供应量的14.9%,同比下降14.6个百分点.
政府层面亦已意识到这一问题.中国国土资源部规划司司长董祚继稍早称,中国土地市场供应充分,但相当一部分城市实际利用率不高,"那就是可能一部分囤在开发商手上,没有及时变成盖房的地,这个事情就需要我们把它挤出来,部里近期也在想办法."
至于增加保障性土地供应,说易行难.因为卖地已成为地方财政的主要来源,当中央要求地方政府尽快落实配套资金时,等于要在一块蛋糕上划出商品房和保障房两部分.
"试想你要是市长的话,你是愿意把土地无偿划拨出去还是高价的卖出去,哪个地方财政不紧.增加保障性土地供应,操作起来很有难度,不大可能有实质的影响",国金证券房地产分析师曹旭特说.
一位不愿具名的券商分析人士就认为,仅靠现有办法进行小修小补对于抑制高房价是无济于事的,必须从体制上进行改革,改变土地供应模式并重新设计财税体系.
政策引导住房需求
很显然,当有限的土地供应面对蓬勃地激发的中国消费市场时,人口老令化的现状并不代表住房需求会萎缩,人均收入达到3,000美元时消费升级需要提高,对通胀产生强烈预期时,房子和黄金的保值作用往往突现.
不过,在有效引导住房消费需求方面,政策调控却有很大空间.业内人士指出,伴随着中国城镇化进程的加快,以及放宽中小城市和城镇户籍限制等配套举措进一步完善,将大中城市集中的住房刚性需求逐步引导和分散,或许能缓解高房价之困.
中央经济工作会议强调,要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上,把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制.
中银国际的分析师周路分析称,鼓励房地产消费、加快房地产投资、加大保障房建设仍将是未来一段时间政策的主基调,而提高中小城市城镇化发展水平、放宽中小城市、城镇户籍限制有利于三四线城市的房地产市场.
"我们认为鼓励住房需求释放的政策,将作为推动消费拉动经济的主要内容之一而成为长期政策,可以预期到未来五到十年中国住房居住条件将极大的改善,房地产市场将迎来较好的黄金发展期,"中金公司最新的研究报告称.
而政府的表态显然也成为资本市场看好房地产公司的理由之一.中银国际报告称,中国政策维稳框架的进一步明确扫除了困扰地产股近期表现的不确定因素,看好板块在经济复苏、人民币升值、资产价格上涨等背景下的投资机会,维持增持评级.
苏格兰皇家银行(RBS)发表报告称,虽然中国政府将个人住房转让营业税徵免时限转回至五年,但其住房消费的其他政策则继续实施,确立了房地产正面的调子,故将中国房地产股板块评级,由"中性"调高至"跑赢大市".
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